Как устроена стройка в Испании

Роли, контроль и деньги на частном объекте: что отличается от России и где легко ошибиться в терминах

Данные на начало октября 2026 года. В российской стройке подрядчик отвечает за строительный контроль сам. Он обязан вести его всегда, независимо от того, что делают заказчик и надзорные органы, и подтверждать качество актами, журналами и исполнительной документацией. В испанской стройке у частного заказчика всё иначе: контроль выполняет отдельная независимая команда самого заказчика, а подрядчик подчиняется её письменным указаниям и ждёт её подписи под каждым месячным счётом.

Различие кажется техническим, пока не попадаешь на площадку. Тогда выясняется, что слова «технадзор», «КС-2» и «ввод в эксплуатацию» имеют в Испании близкие, но не совпадающие аналоги, и путать их означает неверно понимать, кто за что отвечает, кто платит и кто через десять лет окажется ответчиком в суде.

Статья идёт по жизни объекта: кто назван в законе, кто проверяет проект и выдаёт разрешение, что лежит на подрядчике, как устроен субподряд, как проходят деньги, какие документы ведутся на площадке, как сдаётся объект и как долго потом приходится отвечать. В конце сравнение с российской схемой. Оговорка: испанская сторона основана на тексте закона об организации строительства и изложениях других норм, российская на изложениях; коммерческие блоги, на которые опираются некоторые практические детали, написаны компаниями, продающими программное обеспечение для стройки.

Список глав

1. Участники по закону: кто есть кто
2. Кто проверяет проект и выдаёт разрешение
3. Что лежит на подрядчике и сколько он отвечает
4. Охрана труда: отдельная ось
5. Субподряд: жёсткие правила и прямой иск
6. Деньги: certificación вместо КС-2
7. Книги и акты на площадке
8. Сдача объекта
9. Россия и Испания: шесть различий
10. Что остаётся открытым

Как проверялось · Источники · Термины · Дальше по теме

1. Участники по закону: кто есть кто

Кто участвует в стройке, согласно испанскому закону? Закон 38/1999 об организации строительства (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) называет их «агентами строительства». По тексту BOE это заказчик-застройщик (promotor, ст. 9), проектировщик (proyectista, ст. 10), подрядчик (constructor, ст. 11), директор строительства (director de obra, ст. 12), директор исполнения работ (director de la ejecución de la obra, ст. 13), организации и лаборатории контроля качества (ст. 14), поставщики материалов (ст. 15), собственники и пользователи (ст. 16) [1].

Для жилых зданий директором строительства должен быть архитектор, а директором исполнения работ технический архитектор (arquitecto técnico); для других типов зданий допускаются разные технические специальности в зависимости от вида объекта (ст. 12–13) [1]. Директор строительства и директор исполнения вместе с координатором по охране труда образуют техническую команду заказчика, которую называют dirección facultativa. Отдельной специальности для подрядчика закон не называет: он обязан назначить руководителя стройки (jefe de obra), который представляет подрядчика технически (ст. 11.2.c), и руководитель должен иметь «адекватную квалификацию» для сложности объекта [1].

Роли менеджера проекта (project manager, gestor de proyecto) в LOE как отдельного агента нет. Но Верховный суд в решении 2020 года признал его агентом строительства, когда он реально принимает решения в процессе, и возложил на него ответственность по ст. 17 за недостаточный надзор (подробнее в статье «Кто строит в Испании»).

Главное следствие. В испанской схеме контролёр не сидит внутри подрядчика. Он сидит у заказчика, нанят им и подписывает акты и certificado final своим именем. Это не «технадзор» в российском смысле: dirección facultativa включает и проектировщика, который руководит соответствием работ проекту, и исполнителя контроля, и по закону отвечает за свои подписи.

Вывод главы: слово «руководитель проекта» в испанской вакансии может означать совершенно разные функции в зависимости от стороны: у заказчика это project manager, у подрядчика jefe de obra, у технической команды director de obra или director de ejecución.

2. Кто проверяет проект и выдаёт разрешение

Есть ли в Испании аналог российской экспертизы проекта? Для частного заказчика нет.

В России экспертиза проектной документации обязательна для большинства объектов (ст. 49 Градостроительного кодекса; исключены индивидуальные дома, небольшие малоэтажные здания и ряд других случаев) и бывает государственной и негосударственной [2]. В Испании частный проект визирует профессиональная коллегия (colegio profesional) по королевскому декрету 1000/2010: виза требуется на проекты исполнения зданий, на итоговые акты об окончании строительства (certificado final de obra), на снос и ряд специальных проектов (ст. 2). Исключения — работы, проекты которых проверяет технический надзор публичной администрации, и публичные контракты, где заказчик сам проверяет квалификацию и документацию (ст. 4) [3]. Виза проверяет автора, его квалификацию и формальную полноту документа, но не техническое решение: оно остаётся на проектировщике и dirección facultativa.

Отсюда следствие (гипотеза, не вывод из данных): ошибка в проекте чаще всплывает уже на стройке, а не на стадии экспертизы. В публичных контрактах закон отдельно решает, кто за эту ошибку платит (об этом в статье «Публичный заказ в Испании»).

Проектирование идёт в два шага: базовый проект (proyecto básico), достаточный для подачи на лицензию, и исполнительный (proyecto de ejecución), по которому строят. В состав проекта входит estudio de seguridad y salud, если объект выше порога по RD 1627/1997.

Разрешение. Градостроительное право в Испании принадлежит автономным сообществам: у Андалусии (Ley 7/2021), Мадрида (Ley 9/2001), Каталонии (Decreto Legislativo 1/2010), Валенсии (LOTUP, Ley 5/2014) собственные законы. Для новой постройки и крупных реконструкций обычно требуется лицензия на работы (licencia de obra mayor), для остальных случаев в ряде регионов достаточно заявления ответственного лица (declaración responsable) [4]. По муниципальной странице Аликанте (обновлена 9 января 2023 года), по ст. 213 Ley 5/2014 лицензия нужна для новой постройки и демонтажа; подаются базовый проект, виза коллегии, dirección técnica, estudio de seguridad и стратегия отходов; срок рассмотрения два месяца, молчание отрицательное [5].

Практика расходится с законом. По данным CSCAE и SOMRIE (El Español, 18 сентября 2026 года) в среднем выдача лицензии занимает 12 месяцев против трёх по закону; источник посреднический, цифры принадлежат стороне, заинтересованной в показе проблемы [6]. Заказчик, который ещё не получил лицензию, подрядчика на объект не пускает, поэтому самой длинной частью цикла может оказаться не стройка, а разрешение.

Вывод главы: экспертизы по существу в частном секторе нет, проверяет проект коллегия формально, а разрешение выдаёт муниципалитет по региональным правилам. Срок разрешения главный риск графика.

3. Что лежит на подрядчике и сколько он отвечает

За что отвечает подрядчик? Подрядчик (constructor) по ст. 11 LOE обязан выполнить работы по проекту и закону, назначить jefe de obra, обеспечить достаточные ресурсы, оформлять субподряды в допустимых пределах, подписать акт начала и акт приёмки (acta de recepción, ст. 6), передать данные для итоговой документации (Libro del Edificio, ст. 7) и оформить требуемые гарантии [1]. Проверка текста подтвердила ст. 11.2.c (jefe de obra назначает подрядчик) и ст. 17.6 (подрядчик отвечает за своих субподрядчиков).

Ответственность после сдачи (ст. 17): 1 год за дефекты отделки, 3 года за нарушение требований пригодности для проживания, 10 лет за дефекты, влияющие на несущую способность; срок исковой давности два года. Заказчик-застройщик отвечает солидарно с другими участниками. Ст. 19 предусматривает три вида гарантий (5%, 30% и 100% стоимости строительства для сроков 1, 3 и 10 лет). Обязательной по закону является только десятилетняя гарантия и только для жилья (ст. 19.1.c и дополнительное положение 2): годовая и трёхлетняя могут стать обязательными лишь королевским декретом, которого нет [1]. Десятилетнюю страховку (seguro decenal) покупает заказчик-застройщик, а не подрядчик. Подрядчик на практике берёт на себя годовую гарантию, чаще всего как удержание 5% от оплаты.

Квалификация. Общей лицензии на строительство для частного заказчика нет, но подрядчик обязан иметь «адекватную» квалификацию (ст. 11.2.b), быть записан в реестр аккредитованных компаний REA, если работает в субподряде, и иметь допуск по отдельным инженерным системам. Классификация (clasificación) нужна только в публичных закупках (подробнее в статье о публичном заказе).

Контроль качества. В тексте закона, который удалось прочитать, у подрядчика нет отдельной формализованной функции контроля качества, как у российского подрядчика (ст. 53 ГрК): официальный технический контроль ведут директор строительства и директор исполнения. Что подрядчики делают сами (внутренний контроль, планы качества, лаборатории и испытания), я здесь не проверял: это общие знания по отрасли без источника в данных проекта.

Вывод главы: обязанности подрядчика определены законом в общих чертах, а вот срок ответственности после сдачи длинный и охватывает действия субподрядчиков.

4. Охрана труда: отдельная ось

Как организована охрана труда на объекте? Отдельной системой ролей.

Королевский декрет 1627/1997 вводит собственные роли [7]. Заказчик назначает координатора по охране труда (coordinador de seguridad y salud) на стадии проекта (если проектировщиков несколько) и на стадии исполнения (если на объекте работают несколько компаний, либо компания и самозанятые, либо несколько самозанятых). Координатор входит в техническую команду. Подрядчик разрабатывает план охраны труда (plan de seguridad y salud en el trabajo) на основе исследования, которое делает заказчик; план утверждает координатор до начала работ (ст. 7).

Исследование охраны труда (estudio de seguridad y salud) обязательно при бюджете порядка 450 тысяч евро и выше, либо при сроке более 30 рабочих дней с 20 и более рабочими одновременно, либо при объёме более 500 человеко-дней; для меньших объектов делается упрощённое (estudio básico, ст. 4–6). На объекте ведётся журнал происшествий (libro de incidencias, ст. 13), доступный координатору, подрядчику, представителям работников и инспекции. Статус уведомления aviso previo (ст. 18) в консолидированном тексте обозначен как «утратившее силу», изложение не указывает, какой нормой; по моему поиску его функция перешла к уведомлению об открытии рабочего центра (apertura del centro de trabajo, Orden TIN/1071/2010, по названию в поиске, текст не читался).

Подрядчик назначает также ответственного за профилактику (recurso preventivo) [7].

Вывод главы: охрана труда в Испании устроена как отдельный контур, в котором заказчик нанимает координатора, а подрядчик пишет план и несёт ответственность за его выполнение.

5. Субподряд: жёсткие правила и прямой иск

Насколько свободно можно передавать работы субподрядчикам? Заметно менее свободно, чем во многих других странах.

Закон 32/2006 о субподряде в строительстве требует от подрядчика и субподрядчика собственную производственную организацию и достаточные ресурсы (ст. 4), обучение по охране труда и запись в реестре аккредитованных компаний (REA, ст. 4), долю работников с бессрочными договорами не менее 10% в первые 18 месяцев, 20% в месяцы 19–36 и 30% позже (ст. 4.4). Допускается не более трёх уровней: субподрядчики первого и второго уровня могут передавать работы дальше, субподрядчик третьего уровня не может, самозанятый не может (ст. 5); исключения возможны в обоснованных случаях с одобрения технической команды. Каждый подрядчик ведёт книгу субподряда (Libro de Subcontratación, ст. 8). При нарушениях наступает солидарная ответственность подрядчика и нарушившего субподрядчика по трудовым и социальным обязательствам (ст. 7) [8]. Правил об оплате субподрядчику закон 32/2006, по данным, не содержит: платежи идут по общему закону.

Теперь о деньгах. Статья 1597 Гражданского кодекса даёт тем, кто работал на объекте по твёрдой цене, иск против собственника-заказчика (dueño de la obra) до размера того, что заказчик ещё должен подрядчику на момент иска. По юридической фирме Uría Menéndez (2010) иск автономный: не требует предварительного иска к подрядчику, не зависит от возражений между заказчиком и подрядчиком; цепочка прерывается, если какое-то звено ничего не должно следующему [9]. Источник старый, текущая практика не проверялась.

В России заказчик и субподрядчик друг к другу требований не имеют (ст. 706 ГК РФ, по данным). Для испанского генподрядчика в частной стройке это означает риск двойной оплаты, если он не контролирует цепочку. В публичных контрактах картина обратная: субподрядчик не имеет требований к администрации (ст. 215.8 LCSP), кроме прямых платежей, если это предусмотрено документацией (об этом в статье о публичном заказе).

Практика ежемесячных расчётов с субподрядчиком по коммерческому блогу программы для сметчиков (источник интересованный, это практика, а не норма): certificación подписывается jefe de obra и субподрядчиком до выставления счёта, у подрядчика проверяются соцвзносы и налоговые справки, удерживается 5%, возврат через 12 месяцев после приёмки [10].

Вывод главы: для субподряда закон ставит рамки (три уровня, REA, доля бессрочных), а для частных денег даёт субподрядчику прямое право требовать с заказчика. Для публичных контрактов этого права нет.

6. Деньги: certificación вместо КС-2

Как закрывается месяц? По certificación, а не по акту КС-2, и подписывает её не подрядчик.

По справочнику сайта medicionpro.com (2026, программа для обмеров, коммерческий источник) certificación это технический документ, фиксирующий выполненное за период. Он отличается от счёта (factura), который выпускается после одобрения dirección facultativa. Бывает накопительной («a origen», самый распространённый вариант), месячной и по проценту выполнения. Поток такой: подрядчик измеряет выполненное, готовит certificación, dirección facultativa одобряет, подрядчик выставляет счёт и получает оплату по условиям [11]. По тому же источнику, certificación — «ключ к оплате»: без подтверждающих документов (фото, обмеры) претензия проигрывается.

Функционально certificación похожа на КС-2 (подтверждение выполненного, база оплаты), но КС-2 подписывают стороны договора, а certificación подписывает независимая сторона.

Срок оплаты определяется договором, но не может быть длиннее установленного законом о задержках платежей. Ley 3/2004: 30 дней по умолчанию, не более 60 по письменной договорённости, при просрочке проценты и компенсация 40 евро за взыскание (ст. 4 и 8 прочитаны в BOE) [12]. Для публичных контрактов сроки жёстче (об этом в соседней статье).

Удержание гарантии (retención de garantía) 5% описывается во всех прочитанных коммерческих источниках как типичное для частных договоров. Закона, который требует именно 5%, я не нашёл. Для сравнения: годовая гарантия по LOE (ст. 19) предусматривает удержание 5% или страховку, но обязательна лишь декретом, которого нет [1].

По блогу motordepresupuestos.com (коммерческий) типовые разделы частного договора: цена с НДС и график оплат (аванс, ежемесячные certificaciones, финал с удержанием 5%), сроки с промежуточными вехами и неустойкой (по блогу 0,05–0,2% бюджета в день), письменная процедура изменений с подписью заказчика, страхование, предварительная приёмка и 12-месячная гарантия до окончательной, подсудность [13]. Цифры отражают типичную практику и не являются правилом.

Цена. Договор подряда регулируется Гражданским кодексом (ст. 1588 и далее): подряд «по смете или твёрдой цене» (ajuste o precio alzado). По ст. 1593 подрядчик по умолчанию не может требовать повышения цены, даже если выросли зарплаты и материалы, но может при изменении плана, увеличивающем объём, если собственник это разрешил (текст читался по копии, не по BOE) [14]. То есть по умолчанию в твёрдой цене риск роста затрат несёт подрядчик, если договор не говорит иного. Модели цены: твёрдая сумма (suma alzada), по единичным расценкам, по затратам с вознаграждением (por administración), «под ключ» (llave en mano), коллаборативные (IPD и подобные), последние нишевые. Статистики по долям моделей я не нашёл.

Вывод главы: в обеих странах риск роста цены по умолчанию на подрядчике, но в Испании деньги проходят через подпись независимой стороны, а не через акт между двумя сторонами договора.

7. Книги и акты на площадке

Какие документы ведутся на объекте? Несколько «книг» и актов, каждая с собственным владельцем.

Документ	Что это	Кто ведёт	Основа
Acta de replanteo e inicio de obra	Акт выноса осей и начала работ; подписывают dirección facultativa, подрядчик и заказчик	dirección facultativa	практика коллегий, общие знания
Plan de seguridad y salud	План подрядчика на основе исследования; утверждает координатор до начала	подрядчик	RD 1627/1997, ст. 7
Libro de órdenes y asistencias	Книга распоряжений и посещений; записи делают директор работ и директор исполнения, подрядчик отмечает «enterado»; после завершения передаётся в коллегию	хранит подрядчик	Decreto 462/1971 по документу COAM
Libro de incidencias	Журнал происшествий по охране труда	под контролем координатора	RD 1627/1997, ст. 13
Libro de Subcontratación	Хронология субподрядов	подрядчик	Ley 32/2006, ст. 8
Certificaciones	Месячные подтверждения выполненного	готовит подрядчик, одобряет dirección facultativa	практика

Статус Decreto 462/1971 и книги распоряжений известен по документу COAM (коллегия архитекторов Мадрида, заинтересованная сторона), актуальность не проверена [15]. Книга распоряжений и журнал происшествий — разные документы.

Остальное, что в испанской практике обычно сопровождает производство, я не проверял: план контроля качества (лаборатория, испытания), программа работ и её согласование, учёт изменений и «противоречивых цен» (новых цен на непредусмотренные работы), приёмка материалов. Это общие знания по отрасли без проверенных источников в данных проекта.

Вывод главы: документы разделены между сторонами: что-то хранит подрядчик, что-то пишет технический контроль, что-то ведёт координатор. Документальная дисциплина здесь это доказательная база на десять лет.

8. Сдача объекта

Что происходит в конце? Три разных документа вместо одного.

Certificado final de obra (сертификат завершения работ) выдаёт dirección facultativa, и его визирует коллегия. Им подтверждается окончание работ [3]. Recepción (приёмка, ст. 6 LOE): акт, по которому подрядчик по окончании передаёт работу заказчику и тот принимает её; сроки ответственности и гарантии по закону отсчитываются с даты подписания акта [1]. По двум прочтениям закона и коммерческому блогу приёмка может быть без оговорок, с оговорками (недостатки с сроком исправления, по блогу обычно 30–60 дней) и тацитной (если заказчик в течение 30 дней письменно не заявил возражений); подписывают заказчик и подрядчик, обычно также dirección facultativa. Тацитная приёмка и 30 дней взяты из двух прочтений и блога и дословно из BOE мной не читались.

Libro del Edificio (ст. 7 LOE): проект и документы передаются заказчику директором строительства для административных процедур, а сама книга вручается конечным пользователям здания; заказчик обязан передать документацию покупателю и оформить страхования (ст. 9.2) [1].

Наконец, лицензия первой эксплуатации (licencia de primera ocupación) или заявление ответственного лица (declaración responsable de primera ocupación): муниципальный документ, который признаёт здание завершённым и пригодным для использования. По странице Мадрида (без даты): certificado final, топографическая съёмка «as built», декларация реальной стоимости, Libro del Edificio; по странице Аликанте (9 января 2023 года): визированный certificado final, фотографии, схемы подключений, отчёты по энергоэффективности и по отходам [5]. Декларация новой постройки у нотариуса, регистрация в реестре недвижимости и страхование decenal известны мне по общим знаниям; подтверждено лишь то, что десятилетнюю страховку покупает заказчик.

Вывод главы: в России ввод даёт государство, в Испании окончание работ подтверждает независимый надзор, приёмку делает заказчик, а государство выдаёт отдельный документ о первой эксплуатации.

9. Россия и Испания: шесть различий

Чем отличаются схемы по существу? Ниже шесть различий; российская сторона основана на изложениях, поэтому они предварительные. Российская сторона описана по Градостроительному кодексу (ст. 49, 53, 54, 55.8) и Гражданскому кодексу в справочных системах [2].

1. Кто контролирует. В России контроль встроен в подрядчика и дублируется заказчиком и государством (строительный контроль по ст. 53, госстройнадзор по ст. 54, заключение о соответствии и разрешение на ввод). В Испании контролирует отдельная команда заказчика, а государственного надзора на частных объектах найти не удалось (трудовая инспекция и страховщики вне охвата).
2. Кто проверяет проект. В России экспертиза обязательна по закону (с исключениями), в Испании частный проект проверяет коллегия формально.
3. Как устроены деньги. Оба режима живут по месячным подтверждениям, но в Испании подписывает независимая сторона.
4. Как защищены субподрядчики. Российская схема и испанская публичная одинаковы: требований к заказчику нет. Испанская частная даёт прямой иск по ст. 1597.
5. Как долго отвечают. В Испании сроки по LOE 10/3/1 год и десятилетняя страховка для жилья; российская цифра (два года на недостатки и пять лет для зданий по ст. 756 ГК) известна мне по памяти и в этой работе не проверялась, поэтому разрыв нельзя считать установленным.
6. Допуск подрядчика. В России допуск через членство в СРО и взносы в компенсационные фонды; в Испании общей лицензии на частном объекте нет, классификация нужна только в публичных закупках.

Ловушки терминов. Эти соответствия «похоже, но не равно»:

Русское	Испанское	Почему не равны
Экспертиза проектной документации	Visado коллегии	Визирование проверяет автора и формальную полноту, не техническое решение
Технадзор	Dirección facultativa	Включает проектировщика-директора работ и независима от подрядчика; российский технадзор лишь одна из трёх линий контроля
Авторский надзор	Director de obra (отчасти)	Директор работ ещё и подписывает certificado final
Начальник участка, начальник строительства	Jefe de obra	Границы ответственности и полномочий разные
КС-2	Certificación de obra	КС-2 акт между сторонами, certificación подтверждает независимая сторона; бывает накопительной
СРО	Clasificación	СРО обязательна почти всем, классификация только для публичных работ
Заключение о соответствии, разрешение на ввод	Certificado final, acta de recepción, licencia de primera ocupación	Три разных документа с разными авторами
Гарантийное удержание	Retención de garantía	Первое договорная практика; во втором в публичной стройке гарантия обязательна по закону

Вывод главы: самая крупная ловушка при переходе — терминология. Если читать вакансию и договор через российские аналоги, легко ошибиться в том, кто за что отвечает.

10. Что остаётся открытым

Если свести разницу к одной мысли, получится такая. В России проверяют дольше и в большем числе мест, но доказать качество приходится подрядчику; в Испании проверяет меньше инстанций, но каждая подпись независимой стороны отвечает за результат и подрядчику важнее добиться этой подписи, чем её заменить. Отсюда разная работа руководителя: в первом случае он собирает доказательства, во втором согласует и защищает свой объём.

Остаётся много неизвестного. Как фактически работают планы контроля качества и программы работ у подрядчиков. Насколько регулярно применяются удержания 5% и неустойки 0,05–0,2% в день, которые упоминают коммерческие блоги. Как суды сегодня применяют ст. 1597 о прямом иске субподрядчика. Какие внешние проверки существуют на частных объектах помимо лицензии и приёмки. Какой срок ответственности по российской схеме соответствует действующему закону. Выводы могли бы измениться, если бы нашлись реальные договоры, типовые условия страховщиков и подрядчиков и статистика споров.

Как проверялось

LOE прочитан по тексту BOE частично: статьи 6, 7, 9, 11, 17, 19 и дополнительное положение 2 сверены, статьи 14–16 и практика остаются без чтения по оригиналу. Остальные нормативные акты (RD 1627/1997, Ley 32/2006, RD 1000/2010, Decreto 462/1971, Código Civil) читались не по оригиналу страниц BOE и справочных сайтов; Ley 3/2004 ст. 4 и 8 прочитаны в BOE. Практика (удержание 5%, неустойка, схема месячных расчётов) взята из коммерческих блогов производителей программ для стройки: это интересованные источники и данные не рынка, а типового описания. Источник по ст. 1597 датирован 2010 годом. Российская сторона получена из справочных правовых систем, часть цифр из памяти (помечено). Лицензирование изучалось по одной муниципальной странице и справочникам, региональные различия не разбирались.

Источники

Страницы открыты 3–5 октября 2026 года; пометка «не по оригиналу» означает, что первоисточник целиком не читался, известно только краткое изложение.

1. BOE. Ley 38/1999 (LOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567 (статьи 6, 7, 9, 11, 17, 19 прочитаны в консолидированном тексте; остальное не по оригиналу).
2. Градостроительный кодекс РФ, ст. 49, 53, 54, 55.8 (справочные системы, не по оригиналу): https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/5cbb8e792a7a0d3653cf7ccce0de76f92e1d08d8/ ; https://rulaws.ru/Gradostroitelnyy-kodeks/Glava-6/Statya-54/ ; https://rulaws.ru/Gradostroitelnyy-kodeks/Glava-6/Statya-49/ ; https://pravo.ppt.ru/kodeks/grk/st-55.8 (редакции стоит сверить).
3. BOE. Real Decreto 1000/2010 sobre visado colegial obligatorio: https://www.boe.es/buscar/pdf/2010/BOE-A-2010-12618-consolidado.pdf (не по оригиналу).
4. REGISPRO. Сравнение урбанистических режимов Андалусии, Мадрида и Каталонии, 13 ноября 2025: https://regispro.es/urbanismo-cuadro-comparativo-de-diferencias-entre-andalucia-madrid-cataluna/ (слабый вторичный источник).
5. Ayuntamiento de Alicante. Licencias de obra mayor (страница обновлена 9 января 2023 года); Ayuntamiento de Madrid. Licencia de primera ocupación y funcionamiento (без даты).
6. El Español, 18 сентября 2026 (сроки выдачи лицензий; данные CSCAE и SOMRIE, интересованный источник).
7. BOE. Real Decreto 1627/1997: https://www.boe.es/buscar/pdf/1997/BOE-A-1997-22614-consolidado.pdf (не по оригиналу); INSST: https://www.insst.es/documents/94886/214929/MAngel+S%C3%A1nchez+17+abril+2012.pdf
8. BOE. Ley 32/2006: https://www.boe.es/buscar/pdf/2006/BOE-A-2006-18205-consolidado.pdf (не по оригиналу).
9. Uría Menéndez. La acción directa del subcontratista (Actualidad Jurídica, 2010, I. Albiñana).
10. motordepresupuestos.com. Pagar y cobrar a subcontratistas (коммерческий блог).
11. medicionpro.com. Certificaciones de obra, 2026 (коммерческий справочник).
12. BOE. Ley 3/2004 de medidas contra la morosidad (ст. 4 и 8).
13. motordepresupuestos.com. Contrato de obras; Acta de recepción de obra (коммерческий блог): https://motordepresupuestos.com/plazos-pago-obras
14. Código Civil, ст. 1588–1600 (копия текста): https://codigocivilespana.com/de-las-obras-por-ajuste-o-precio-alzado/ (не BOE).
15. COAM. Libro de órdenes y asistencias: https://www.coam.org/media/Default%20Files/servicios/visado/docs/2015/NORMATIVAS/Normativa%20COAM/130909_libro_ordenes.pdf (коллегия, заинтересованная сторона).

Термины

Русский	Испанский
Закон об организации строительства	LOE, Ley de Ordenación de la Edificación
Заказчик-застройщик	promotor
Подрядчик	constructor
Руководитель объекта подрядчика	jefe de obra
Директор строительства	director de obra
Директор исполнения работ	director de la ejecución de la obra (DEO)
Техническая команда заказчика	dirección facultativa
Координатор по охране труда	coordinador de seguridad y salud
Проект базовый / исполнительный	proyecto básico / proyecto de ejecución
Виза коллегии	visado
Лицензия на работы	licencia de obras (obra mayor)
Заявление ответственного лица	declaración responsable
Месячный акт выполненных работ (накопительный)	certificación (a origen)
Удержание гарантии	retención de garantía
Книга распоряжений и посещений	libro de órdenes y asistencias
Книга субподряда	Libro de Subcontratación
Сертификат завершения работ	certificado final de obra
Акт приёмки	acta de recepción
Книга здания	Libro del Edificio
Лицензия первой эксплуатации	licencia de primera ocupación
Десятилетняя страховка	seguro decenal
Прямой иск субподрядчика	acción directa (ст. 1597 Código Civil)

Дальше по теме

Кто нанимает и из каких типов компаний состоит отрасль, разобрано в статье «Кто строит в Испании». Как те же вопросы решает публичный заказчик (тендер, гарантии, штрафы, пересмотр цен, расторжение) — в статье «Публичный заказ в Испании».