27 мин чтения

ИспаниястроительстворынокжильёIPCOстатистикадефицит жильяподрядчики

Строительство в Испании: растёт или падает?

Макрокартина рынка и жильё в 2026 году: два набора данных, которые не сходятся

Данные на начало октября 2026 года; наличие более новых выпусков проверено 14 октября. Статистическая служба Испании (INE, Instituto Nacional de Estadística) публикует в сентябре два числа о строительстве. Первое: добавленная стоимость отрасли во втором квартале 2026 года выросла на 4,3% за год. Второе: индекс производства в строительстве за июль упал на 9,8% за год, и это седьмой месяц подряд со снижением. Оба числа выпущены одним ведомством с разницей в несколько дней. Оба описывают одну и ту же отрасль.

Это не опечатка и не ошибка одного из отделов. За расхождением стоит смена методики, особенности самих показателей и, возможно, реальное замедление, которое пока трудно отделить от шума. Статья разбирает, что именно измеряет каждый индикатор, где данные честно противоречат друг другу, и что из этого следует для самого большого сегмента рынка, жилья. Там картина ещё интереснее: цены растут больше года на 12% и выше, оценки дефицита исчисляются сотнями тысяч квартир, разрешения на проекты бьют рекорды последних лет, а государственные торги на строительство жилья регулярно остаются без единой заявки.

Пара оговорок сразу. Почти все цифры ниже взяты из первичных публикаций INE, Министерства жилья (MIVAU, Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana) и Eurostat, но часть данных пришлось брать из публикаций прессы и ассоциаций, и это отмечено в тексте. Там, где у источника есть интерес (подрядчики, девелоперы, консалтинг), это тоже сказано. Где данных нет, об этом написано прямо.

Список глав

Масштаб: сколько в Испании строят
Три сигнала роста
Один сигнал спада: новый индекс IPCO
Откуда берётся расхождение
Кто строит: полмиллиона фирм и шесть гигантов
Люди и затраты
Жильё: что на самом деле значит слово «дефицит»
Что строится: разрешения, старты, вводы
Цены растут, сделки падают
Почему предложение не растёт быстрее
Что делает государство
Кто строит жильё
Что остаётся открытым

Как проверялось · Источники и литература · Термины · Дальше по теме

1. Масштаб: сколько в Испании строят

Вопрос: насколько велика отрасль? Ответ зависит от того, что считать. Единой цифры нет, их несколько, и они не сопоставимы между собой.

По оценке исследовательской компании DBK (подразделение группы Informa, частный источник), стоимость производства в строительстве Испании в 2025 году составила 181,9 млрд евро, что на 7,5% больше, чем годом ранее. На жилое строительство приходится 97,7 млрд (+7,3%), на остальные здания и сооружения вместе с инженерными объектами (obra civil) 84,2 млрд (+7,6%). Заграничная выручка испанских строительных компаний в том же году составила 63,7 млрд евро (+14,8%). Это оценка консалтинговой фирмы, определение «стоимости производства» у неё своё, и напрямую сопоставлять эти суммы с цифрами INE нельзя.

Официальная статистика говорит иначе, и скромнее. По национальным счетам INE (ревизия 2024 года) валовая добавленная стоимость строительства в 2025 году составила 90 592 млн евро при ВВП в 1 690 012 млн, то есть около 5,4% экономики. Такой расчёт по добавленной стоимости; в прессе встречается и 5,3%. Это не доля инвестиций: валовое накопление основного капитала в строительстве (около 10,9% ВВП по данным Fundación Laboral, я это число по первоисточнику не проверял) измеряет другое. Разница между 181,9 и 90,6 млрд тоже не тайна: добавленная стоимость исключает всё, что подрядчик покупает у других, а стоимость производства включает оборот целиком.

Не лучше обстоит дело с занятостью: единого ответа нет и там. Об этом в главе 6.

Вывод главы: отрасль по любому счёту крупная, около 5% экономики по добавленной стоимости и почти вдвое больше по обороту. Но любое заявление вида «строительство в Испании стоит столько-то» имеет смысл только вместе с названием показателя.

2. Три сигнала роста

Вопрос: что говорит о росте? Говорят три независимых набора данных.

Национальные счета. INE 25 сентября 2026 года опубликовал окончательные данные за второй квартал: ВВП вырос на 2,6% за год, добавленная стоимость строительства на 4,3% за год и на 1,0% к первому кварталу. Это на 1,3 процентного пункта сильнее прироста первого квартала. В предварительной оценке от 30 июля было +4,1% (и +0,6% к кварталу), то есть ревизия пошла вверх.

Прогноз Euroconstruct. Это сеть европейских исследовательских институтов, в Испании её представляет каталонский институт ITeC. Летний прогноз, опубликованный в июне 2026 года, даёт для Испании рост строительства на 4,3% в 2025 году (оценка), 3,2% в 2026-м, 2,4% в 2027-м и 1,8% в 2028-м. По сегментам на 2026 год: новое жильё +5%, нежилые здания +1,5%, реновация +2,9%, инженерное строительство +2%. Важная деталь: для инженерного строительства 2027 год прогнозируется на нуле, а 2028-й в минусе, −1,9%. Прогноз летней редакции оказался ниже зимнего (декабрь 2025: 3,6/3,2/2,2%), то есть сами аналитики недавно пересмотрели ожидания вниз. Оба раза речь о прогнозе, а не о факте, и допущений отчёта мне увидеть не удалось: цифры взяты из двух отраслевых публикаций одного и того же отчёта.

Разрешения и начатое строительство. В 2025 году выдано 139 016 виз на проекты нового жилья (visados de dirección de obra), на 8,8% больше, чем в 2024-м (127 721). Это лучший результат с 2008 года, когда виз было около 265 тысяч. В первом полугодии 2026 года, по данным Высшего совета архитекторов (CSCAE, Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España), визы на новое жильё выросли ещё на 21,4% до 72 056. Министерство жилья отчиталось, что в четвёртом квартале 2025 года начато 34 200 свободных квартир (+14,5% за год, лучший четвёртый квартал с 2008 года), а в первом квартале 2026 года начато 39 196 жилищ (+12,7%, максимум за 18 лет). Бюджет виз на расширение и ремонт жилья за квартал достиг 677,2 млн евро, максимум за весь ряд с 1991 года.

Для масштаба: в 2003–2007 годах виз выдавали более 600 тысяч в год. Нынешние 130–145 тысяч это примерно четверть пика пузыря. Рост реальный, но стартует он с очень низкой базы.

Занятость. По данным обследования рабочей силы (EPA, Encuesta de Población Activa) во втором квартале 2026 года занятых в строительстве стало больше на 60 тысяч за квартал. Это тоже сигнал роста, хотя и с оговорками: см. главу 6.

Вывод главы: по добавленной стоимости, прогнозам, разрешениям и занятости рынок растёт. Иначе говоря, всё, что учитывает уже выполненное или собирается оценивать будущее по разрешениям, указывает вверх.

3. Один сигнал спада: новый индекс IPCO

Вопрос: что показывает падение? Индекс производства в строительстве, новый показатель INE, который называется IPCO (Índice de Producción de la Construcción).

Цифры такие. В июле 2026 года (публикация 14 сентября) производство в строительстве сократилось на 9,8% за год по исходному ряду. По ряду с поправкой на сезонность и календарные эффекты падение составило 13,0%. Это седьмой месяц подряд негативных данных. По сегментам в скорректированной серии: здания −40,9%, инженерное строительство −4,6%, специализированные работы −1,8%; к июню индекс упал на 0,3%. Пресса приводит чуть другие числа по сегментам (здания −35,2%, специализированные работы −0,8%), вероятно, из исходного, а не скорректированного ряда, но это моё предположение: в таблице я их не сверял.

Eurostat в выпуске от 18 сентября показал, что Испания в июле: −0,4% к июню и −9,7% за год (с поправкой на календарь), одно из худших значений в Евросоюзе. Хуже оказалась только Венгрия (−12,2%); в зоне евро в целом −2,0%. По месяцам год к году: февраль −23,5%, март −11,6%, апрель −4,3%, май −13,1%, июнь −12,3%, июль −9,7%. Это данные таблицы Eurostat в чужом изложении.

Другие признаки напряжения. Конфедерация подрядчиков CNC (Confederación Nacional de la Construcción) говорит, что многие компании сами поглощают рост затрат, потому что в контрактах нет механизма его передачи заказчику. Профсоюз CCOO называет нехватку работников и плохие условия труда. Индикатор делового климата в строительстве, по тому же материалу, ухудшился. И подрядчики, и профсоюз заинтересованные стороны, поэтому их слова нужно читать как позицию, не как измерение.

Отдельное наблюдение, на которое не обращают внимания в заголовках. Банк Испании временно приостановил собственную таблицу индексов производства в строительстве именно в связи со сменой статистики.

Вывод главы: один индикатор, зато официальный и свежий, показывает глубокий спад в зданиях, особенно жилых. Он конфликтует со всем остальным, и конфликт нужно объяснить, а не замолчать.

4. Откуда берётся расхождение

Вопрос: какой из двух ответов верен? Проверка показала, что окончательного ответа нет, но есть несколько фактов, которые сильно меняют вес цифр.

Факт первый: IPCO это новая статистика. До декабря 2025 года аналогичный показатель (EIPIC) вело Министерство транспорта. Функцию передали INE по соглашению от 21 мая 2025 года. IPCO строится по выручке предприятий (выборка около 3 600 единиц, база 2021 года), которую затем очищают от цен, чтобы получить «физический» объём. В ноте INE за январь 2026 года (опубликована 13 марта) сказано прямо: это разрыв ряда, годовые темпы 2026 года оценочные. В первой публикации за январь общий индекс с сезонной поправкой показал +0,4%, а исходный ряд −9,9%: расхождение между двумя версиями одного и того же месяца было видно уже тогда. Переход IPCO на новую классификацию видов деятельности (CNAE-2025) INE планирует на март 2028 года. Вторичный источник (Idealista) пишет, что цифры 2025 и 2026 годов построены на объединении данных обеих статистик, и что полностью сопоставимые годовые темпы появятся только с января 2027 года. Этой фразы с таким сроком в самой ноте INE я не нашёл: срок остаётся словами прессы.

Факт второй: показатели измеряют разное. Добавленная стоимость это выпуск минус промежуточное потребление в национальных счетах. IPCO это выручка предприятий, поделённая на индекс цен. Разрешения и старты, то есть визы и данные министерства, вообще не про выполненный объём работ, а про то, что будет построено позже. Между визой и вводом проходят годы, и часть проектов не доходит до реализации.

Факт третий: расхождения внутри самого IPCO. Падение зданий на 35–41% в год при росте стартов жилья на 12–21% выглядит как арифметическая невозможность, если смотреть на один и тот же период. Но периоды сдвинуты: старт стройки в первом квартале не означает объём работ в июле, и выручка подрядчика в июле зависит от графика платежей и принятия работ.

Теперь гипотезы. Они мои, в источниках они прямо не названы.

Первая: сравнение года с годом идёт с оценочной базой прошлого года. Если базу посчитали с занижением или завышением, искажена вся цифра. Косвенно в пользу этой версии говорят резкие скачки между месяцами: −23,5% в феврале и −4,3% в апреле плохо похожи на плавное изменение реальной экономики. Но это лишь косвенный признак.

Вторая: дефлятирование. Если выручка в текущих ценах растёт медленнее, чем индекс затрат, то «физический» объём получается меньше. Индекс затрат в 2026 году достиг рекордов (глава 6), и при его использовании как дефлятора реальный объём может занижаться.

Третья: реальное замедление. Затраты, нехватка работников, окончание европейских фондов Next Generation, провалы в региональных торгах. Всё это не исключает первых двух пунктов, и эффекты могут складываться.

Какая из версий ближе к правде, по имеющимся данным определить нельзя. Если бы ответ был однозначным, о нём писали бы в первом абзаце.

Вывод главы: безопаснее всего читать рынок как «растущий по опережающим индикаторам и неясный по текущему выпуску». Когда INE выпустит больше месяцев нового ряда и, возможно, ревизует базу, картина может измениться в любую сторону. Выпуск за август ожидается в середине октября; на 14 октября его в открытых источниках ещё нет.

5. Кто строит: полмиллиона фирм и шесть гигантов

Вопрос: как устроена отрасль по размеру компаний? Структура сильно перекошена.

По центральному реестру предприятий INE (DIRCE, Directorio Central de Empresas) на 1 января 2025 года в строительстве действовало 389 146 компаний, 11,8% всех компаний страны. Из них 207 743 без наёмных работников (53,4%, по сути самозанятые) и 108 243 с одним-двумя работниками (27,8%). Вместе структуры до двух работников составляют 81,2% сектора. Ещё 35 474 фирмы имеют 3–5 работников, 16 409 имеют 6–9, 12 388 имеют 10–19 и 8 889 фирм 20 и более.

Другой полюс: рейтинг журнала ENR (Engineering News-Record) по данным за 2024 год, опубликованный в августе 2025-го, включает в пятидесятку самых международных подрядчиков мира шесть испанских групп. ACS на первом месте в мире, около 46,7 млрд долларов зарубежной выручки, почти 92% всей её выручки. Ferrovial на 12-м месте (9,2 млрд), Acciona на 15-м (около 7,1 млрд), затем FCC (27-е), Sacyr (34-е) и OHLA (42-е). Заголовок в El Economista за май 2026 года утверждает, что крупные испанские строительные компании получают за рубежом уже 84% выручки; страницу открыть не удалось, так что это только заголовок. Оговорка: доля «зарубежной» выручки у ACS зависит от того, как устроен холдинг, а такие детали я не проверял.

Посередине, между микрофирмами и гигантами, лежит среднее звено, и о нём в этой главе данных почти нет. Как оно устроено, разбирается отдельно (статьи об организации рынка и типах работодателей).

Вывод главы: слова «испанская строительная компания» могут означать как бригаду из двух человек в Малаге, так и международный холдинг, у которого основная выручка за пределами страны. Работать в такой компании не обязательно значит работать на испанских объектах.

6. Люди и затраты

Вопрос: сколько человек работает в отрасли и во что обходится строительство? Оба вопроса оказываются на удивление скользкими.

Занятость. Единой «верной» цифры нет, потому что разные источники считают разное и в разные периоды.

EPA, среднее за 2025 год: 1 530 002 занятых (6,9% всех занятых, +4,5%); из них наёмных 1 148 539 и самозанятых 381 464 (Fundación Laboral, 21.05.2026).
EPA, четвёртый квартал 2025 года: 1 559 300 (+5,4% за год; Fundación Laboral, 09.02.2026).
Афилиация в системе социального страхования, май 2026 года: 1 466 221 (+5% к маю 2025). С 1 января 2026 года по новой классификации (CNAE-2025) из строительства исключена деятельность по организации девелопмента (promoción inmobiliaria), поэтому годовые сравнения искажены.
Цифры 1,698 млн (Министерство жилья, четвёртый квартал 2025) и около 1,58 млн (DBK, первый квартал 2026) в других проверенных источниках я не нашёл: их источник не подтверждён, и в статье они не используются как факт.

Расхождение между EPA и афилиацией объясняется просто: EPA это опрос, включающий всех самозанятых, афилиация это регистр. Показательная деталь: по материалам Infobae, почти четверть занятых в отрасли иностранцы (на конец 2025 года 243 480 иностранных работников в общей системе и более 73 000 иностранных самозанятых). Для рынка труда это важный факт, но речь здесь о работниках, а не о руководителях проектов; о них данные другие.

Нехватка людей. В публикациях, в основном от ассоциаций, повторяется, что подавляющее большинство вакансий закрываются с трудом: распределение 79,3% трудно закрыть, 18,6% не закрываются вовсе, 2,1% без трудностей. Но это изложение отчёта службы занятости SEPE, а область охвата (вся экономика или строительство) в источнике не указана, поэтому «80% вакансий в строительстве не закрывается» как факт использовать нельзя. Первоисточник SEPE для проверки был закрыт для автоматического доступа, и обходить запрет я не стал. Средний возраст работников выше 45 лет, женщины составляют 11,5% занятых, 22% уйдут на пенсию в ближайшее десятилетие. Это данные заинтересованных ассоциаций (CNC, APCE) и службы занятости, методику опросов я не проверял.

Затраты. Idealista сообщила в июне 2026 года, что индекс затрат в строительстве в апреле достиг 124,1 пункта (+3,5% за год), впервые выше 124 с начала ряда в 2005 году, а с начала ряда затраты выросли примерно на 67%. Дальше начинается путаница. Сам ряд ведёт Министерство транспорта, Банк Испании его ретранслирует, и в этой передаче авторство потерялось; по агрегатору, повторяющему ряд Минтранса, апрель 2026 года это 123,7, а июль 124,9; ряд Банка Испании с базой 2021 года за июнь даёт 123,59. Расхождение 124,1 / 123,7 / 123,59 не объяснено: разные ряды, базы или ревизии, а первичную таблицу Минтранса я не открывал. Сравнение с «максимумом с 2005 года» без указания базы корректным не является. Дополнительно отраслевые ассоциации говорят о резком росте цен на материалы: битумные продукты +14,3%, алюминий +23,5%, сталь +8,4%, цемент +7,8% за год (по Xataka), а ассоциация ANCI называет рост битума и энергии на 47% за январь–май 2026 года. Этих цифр по первоисточникам я не проверял; они резко расходятся с общим индексом. Тем не менее направление понятно.

Euroconstruct в декабре 2025 года отмечал, что Испания выиграла от «стабильности затрат» по сравнению с соседями, а в июне 2026 года назвал основным риском публичные контракты с фиксированной ценой без пересмотра. Заголовки в выдаче сообщают также о росте трудовых затрат на 7,5% в первом квартале 2026 года; сам текст я не открывал.

Вывод главы: людей в отрасли около полутора миллионов, и их не хватает, по крайней мере по версии ассоциаций. Затраты растут, но насколько сильно, зависит от выбранного ряда, и это важно: подрядчик с фиксированной ценой контракта чувствует именно рост конкретных материалов и труда, а не общий индекс.

7. Жильё: что на самом деле значит слово «дефицит»

Вопрос: насколько не хватает жилья? Жильё это самый большой сегмент: по оценке DBK около 54% объёма производства отрасли (97,7 из 181,9 млрд евро в 2025 году). Поэтому от того, что происходит с жильём, зависит большая часть работы подрядчиков, девелоперов и инженеров. И главное слово жилищной дискуссии, «дефицит», оказывается расчётной величиной, а не измеренным фактом.

Вот что известно. Банк Испании на презентации годового отчёта 18 июня 2026 года назвал накопленную с 2021 года разницу между числом завершённых жилищ и чистым приростом числа домохозяйств: около 750 000 жилищ (в прессе встречается 755 000, это та же оценка с другим округлением). Это сумма за 2021–2025 годы. По данным Infobae от 1 октября, за период построено 474 тысячи жилищ при 1,207 млн новых домохозяйств; чтобы закрыть разрыв, нужно около 330 тысяч жилищ в год в течение пяти лет.

Заместитель управляющего Банка Испании Соледад Нуньес 23 сентября 2026 года на Forbes Economic Summit сказала, что к 2028 году дефицит превысит миллион жилищ (это 755 тысяч плюс примерно 300 тысяч за 2026–2028 годы). Это сообщение агентства EFE через Idealista; документа с допущениями прогноза я не нашёл, и, судя по поиску, он не опубликован. Другие оценки ниже: например, eleconomista в марте 2026 года писал о дефиците «более 600 000».

Почему к цифре нужно относиться осторожно. Дефицит зависит от того, как формируются домохозяйства (миграция, размер семьи, молодёжь, остающаяся у родителей), от того, сколько жилья пустует или используется как туристическое, и от выбора базового года. Разброс между 600 и 750 тысячами и скачок до «более миллиона к 2028 году» показывают, насколько чувствительна оценка к допущениям. Банк Испании к тому же заметил, что реальные цены на жильё достигли уровней, сопоставимых с 2005 годом, то есть с разгаром предыдущего пузыря; но цитата дана не по оригиналу.

Вывод главы: недостаток жилья в Испании реален по всем оценкам, но размер его зависит от метода расчёта. Это поле, где «любая точная цифра» говорит больше о методе расчёта, чем о квартирах.

8. Что строится: разрешения, старты, вводы

Вопрос: растёт ли предложение? Растёт, но очень неровно, и разные статистики измеряют разные этапы.

Три ступени пути от идеи до дома и соответствующие данные:

Этап	Показатель	Значение	Источник
Проект и разрешение	Визы на новое жильё, 2025	139 016 (+8,8%)	Минтранспорта и архитекторы, через Idealista, 27.02.2026
Проект и разрешение	Визы на новое жильё, I полугодие 2026	72 056 (+21,4%)	CSCAE, через издание El Inmobiliario, 15.09.2026
Начало стройки	Начато жилищ, I квартал 2026	39 196 (+12,7%)	MIVAU, 22.07.2026
Начало стройки	Свободное жильё, IV квартал 2025	34 200 (+14,5%)	MIVAU, 04.05.2026
Завершение	Введено жилищ, I квартал 2026	30 695 (в том числе 5 215 защищённых и 25 480 свободных)	MIVAU, 22.07.2026

Сумма в последней строке моя; в пресс-релизе указаны отдельные доли. Данных по стартам и вводам за второй квартал 2026 года на момент проверки нет, бюллетень министерства ожидается около ноября.

Как читать эту таблицу. Визу выдают на проект, а не на стройку, и между визой и вводом проходят годы. Сравнивать визы за полугодие (72 тысячи) со стартами за квартал (39 тысяч) без поправки на период и методику нельзя: это разные статистики, разные календари и разные определения. Сам по себе вывод «растёт» из таблицы следует, а вывод «растёт на столько-то» уже нет.

Региональные сдвиги по площади виз в первом полугодии (CSCAE): Балеарские острова +55%, Арагон +35%, Страна Басков +31%, Мадрид +26%; Канарские острова −2,5%. Как и всякие проценты по небольшим базам, они чувствительны к единичным крупным проектам.

Ещё одна деталь: защищённого жилья (vivienda protegida) в первом квартале введено 5 215, рост на 74,9%. Пресса назвала это максимумом с 2012 года и в то же время «лишь около 5 200 единиц», то есть рекорд на фоне мизера.

Вывод главы: предложение на входе (визы) растёт быстрее, чем на выходе (вводы), и это нормальный лаг цикла. Тревожно другое: производство по IPCO в это же время падает. Если визы действительно превращаются в стройки, то где-то должен быть рост объёма работ. Если этого не происходит, значит, либо индекс ошибается, либо проекты зависают между визой и стартом.

9. Цены растут, сделки падают

Вопрос: что происходит со спросом? Ответ парадоксален: цены на жильё растут рекордными темпами, а число сделок падает.

Индекс цен на жильё INE (IPV, Índice de Precios de Vivienda) во втором квартале 2026 года вырос на 12,2% за год и на 3,4% к предыдущему кварталу. Новое жильё подорожало на 7,4%, вторичное на 12,9%. Быстрее всего растёт Сеута (15,2%), Астурия (15,0%) и Кастилия-и-Леон (14,8%); медленнее всего Наварра (9,5%), Страна Басков (10,0%) и Каталония (10,1%). Пресса пишет, что рост выше 12% держится около полутора лет.

При этом сделки идут вниз. По данным нотариусов за июль 2026 года (через Idealista, 30.09.2026): 65 395 продаж (−11,1% за год, седьмое подряд месячное снижение), 36 685 ипотек (−4,9%), средняя цена 2 112 евро за квадратный метр (+7,7%). По данным INE по регистрации (ETDP, 25.09.2026), сделки в июле снизились на 5,1% к июлю 2025 года (61 417). Две статистики расходятся, но не противоречат друг другу: нотариусы считают подписанные акты, INE записи в реестре собственности, и период между ними разный. Ипотеки по версии INE за июль я не проверял.

Часть прессы связывает слабость ипотеки с ростом ставок ЕЦБ. Это заголовок, а не проверенный вывод.

Что логически следует из пары «цены растут, сделки падают». Это признак рынка, где ограничением служит предложение и доступность кредита, а не отсутствие желающих. Если бы спрос иссякал, цены должны были бы стагнировать или падать вместе с числом сделок. Они не падают. Заметно и другое: вторичное жильё дорожает почти вдвое быстрее нового (12,9% против 7,4%). Новое строительство не успевает подстраиваться под спрос, а потому в цене побеждают квартиры, которые уже стоят. Эта интерпретация моя; источники её прямо не формулируют.

Вывод главы: жилищный рынок сегодня не про отсутствие спроса. Он про то, что новое строительство не может его догнать, а доступность жилья для покупателя падает.

10. Почему предложение не растёт быстрее

Вопрос: что мешает? Ответ складывается из нескольких пунктов, и каждый поддерживается данными в разной степени.

Затраты и производство. Глава 6 показала, что индекс затрат растёт, а по IPCO производство падает. Опрос конфедерации CNC: около 90% строительных компаний испытывают среднее или сильное воздействие геополитики, 56% сообщают о снижении активности. Idealista связывает скачок затрат с конфликтом на Ближнем Востоке (энергия, топливо, сырьё). Сообщение отраслевое и заинтересованное, но направление совпадает с индексом.

Рабочая сила. Об этом в главе 6. Подготовка электрика занимает два-три года, возраст работников растёт, а иностранцы дают заметную долю занятых. Нехватку людей ассоциации называют главным ограничением реформ (Andimac) и жилищного строительства (CNC).

Земля и лицензии. Полномочия по градостроительству у автономных сообществ, поэтому правила разные в каждой. Общегосударственная реформа закона о земле, по прессе, заблокирована в Конгрессе около четырёх лет (заголовок eleconomista, октябрь 2026). В Валенсийском сообществе 25 сентября 2026 года правительство одобрило закон о земле с упрощённой лицензией и 50% застраиваемой площади под охраняемое жильё. Эти пункты скорее иллюстрации; обзорных данных о том, сколько проектов зависает на этапе лицензии, у меня нет.

Госторги на жильё остаются без заявок. Самая показательная иллюстрация. По анализу платформы licitaciones.io на данных государственной платформы закупок (в публикации Infobae от 24 сентября), с начала 2026 года по 21 сентября сорвались (quedaron desiertas) 129 торгов общей суммой 128,5 млн евро; из них 74 на строительство или реабилитацию (84,6 млн евро). Доля несостоявшихся составила 10,4% от решённых торгов. Больше всего их в Андалусии (23), Валенсии и Арагоне (по 18), Кастилье-Ла-Манче (17) и Мадриде (11). Самый крупный случай: 134 защищённые квартиры на Тенерифе, 23,9 млн евро, без единой заявки. Конфедерация CNC говорит о более широкой цифре: 1 130 торгов без участников за первое полугодие 2026 года на 707 млн евро по всем видам строительства.

Версия отрасли такая: затраты выросли, а цена в контракте фиксированная, поэтому участвовать невыгодно. Версия правдоподобна, но принадлежит стороне, которая сама зарабатывает на этих контрактах. Важная деталь, которую легко упустить: доля сорвавшихся торгов в 2021 и 2025 годах была примерно такой же (около 10,9%). Значит, это хроническая проблема, а не следствие шока 2026 года. Возможные альтернативные причины: заниженные начальные бюджеты, слишком мелкие лоты, риск и сроки оплаты, ограниченное число подрядчиков в регионе. Пересмотр цен в государственных контрактах на работы закон допускает через год и при выполнении 20% объёма, но он не покрывает накладные расходы и прибыль, а на практике, по оценке Euroconstruct, часто не применяется.

Вывод главы: предложение сдерживают сразу затраты, нехватка людей, земля и сложные контракты государства. Для частного рынка важнее первые два пункта, для государственного последние.

11. Что делает государство

Вопрос: что правительство предпринимает и насколько это меняет картину? Мер много, но по масштабу они пока невелики на фоне дефицита.

Государственный жилищный план на 2026–2030 годы (Plan Estatal de Vivienda, королевский декрет 326/2026 от 22 апреля 2026 года, BOE-A-2026-8872) предусматривает 7 000 млн евро: 60% государство (4 200) и 40% автономные сообщества (2 800). Минимум 40% направляется на строительство и приобретение нового жилья, 30% на реабилитацию, 30% на защиту уязвимых групп и территорий. Первый платёж 2026 года 800 млн евро. Общее число жилищ в плане не названо.

Грубая прикидка, моя, не официальная. 40% от 7 млрд это около 2,8 млрд евро на пять лет. При условных 150–200 тысячах евро на жилище это 14–19 тысяч жилищ за весь период, то есть около 3–4 тысяч в год, без учёта частного софинансирования и того, что часть средств идёт на покупку, а не строительство. Даже с поправкой на огрубление порядок виден: план сам по себе мал относительно оценки дефицита в сотни тысяч.

CASA 47, государственный оператор жилья, объявил торги на 2 800 жилищ через государственно-частное партнёрство в 2026 году (1 664 в 2025 году).

PERTE индустриализации (программа стимулирования заводского строительства жилья): 1,3 млрд евро государственных средств на десять лет, не годовой бюджет; цель 15 000 индустриализованных жилищ в год в начале и 20 000 к концу десятилетия (со страницы министерства). Первый конкурс всего на 45 млн евро, одобренный в конце сентября; отраслевая пресса пишет о «разочаровании». Ещё пример: завод Cecotec в Валенсии за 100 млн евро на 6 000 жилищ в год, ориентир около 2029 года. Утверждение, что доля индустриального строительства вырастет с 4% до 25%, на официальной странице я не нашёл.

Декреты от 29 сентября 2026 года (в публикации Infobae): запрет выселений до 2030 года, регулирование сезонной аренды и аренды по комнатам, ограничения покупок фондами до 2028 года. Это меры по аренде и по рынку, а не по объёму строительства; критики из CaixaBank Research и ассоциации девелоперов APCE замечают, что нужны земля и ускорение разрешений. Текст декретов в BOE я не читал.

Вывод главы: государственные меры направлены в основном на сдерживание цен и защиту арендаторов, а не на ускорение стройки. Единственный инструмент, который прямо повышает предложение (план и ГЧП), маленький по масштабу.

12. Кто строит жильё

Вопрос: на кого работают подрядчики? На девелоперов (promotoras), и их рынок раздроблен.

Девелоперов в Испании около 800. Портфель крупнейших пяти по данным прессы: Aedas 8 487 жилищ, Metrovacesa 5 386, Culmia 4 671, Amenabar 4 612, Aelca 4 001; всего у крупнейших 231 587 жилищ в 3 672 проектах до 2028 года. По аналитике Brains (сентябрь 2026) старты составили 56 589 жилищ в 1 469 проектах; на десять крупнейших девелоперов приходится 17,8%, на двадцать около 27%. Рынок фрагментирован: основной объём строят средние и мелкие девелоперы, а для них работают средние и региональные подрядчики. Данных о том, как делятся контракты по размеру подрядчика и какова их маржа, у меня нет, это пробел.

Заводское (индустриализованное) строительство, как видно в предыдущей главе, пока нишевое.

Вывод главы: жилищный строительный рынок не сводится к нескольким крупным игрокам. Это набор многих мелких проектов многих мелких девелоперов, что хорошо согласуется с картиной «389 тысяч компаний» из главы 5.

13. Что остаётся открытым

Рынок строительства в Испании в октябре 2026 года выглядит как отрасль, у которой опережающие индикаторы растут, а текущий выпуск падает, причём об одном из них сам статистик предупреждает, что ряд несопоставим. Это не повод принимать сторону оптимистов или пессимистов. Это повод внимательно читать, какой показатель стоит за заголовком: добавленная стоимость, выручка за вычетом цен, визы, старты или опросы подрядчиков. Тот, кто выбирает один показатель и строит на нём вывод, получает либо «рост», либо «обвал», и оба вывода одинаково уязвимы.

Для жилья логика устойчивее. Спрос огромный, цены растут, разрешения растут, дефицит признан всеми оценками, и при этом ничего не гарантирует, что стройки станут быстрее. Затраты растут при фиксированных ценах, работников не хватает, земля медленно превращается в участки, а государственные меры пока малы. Этот рынок похож на сжатую пружину, которая либо распрямится, когда уйдёт хотя бы часть ограничений, либо останется сжатой, если цена кредита и рост затрат убьют ещё больше проектов. Предвидеть, что произойдёт первым, по имеющимся данным нельзя.

Остаются открытыми несколько вопросов. Что покажут IPCO за август и следующие месяцы, и пересмотрит ли INE базу. Сколько из 139 тысяч виз 2025 года превратится в стройки, и когда. Появится ли первичный документ с допущениями прогноза Банка Испании «более миллиона к 2028 году». Какая доля жилищных торгов, оставшихся без заявок, объясняется затратами, а какая малым размером лотов и условиями оплаты. И наконец, каков реальный размер среднего звена подрядчиков, на которое ложится большая часть жилищной стройки: по нему в открытых источниках, которые мне доступны, данных почти нет.

Как проверялось

Все ключевые показатели свежих выпусков проверены по страницам INE, Eurostat, министерства жилья и BOE. Остальные цифры взяты из публикаций прессы и отраслевых организаций, и в тексте помечено, какие именно. Часть первоисточников закрыта для автоматического чтения (платформа государственных закупок, страницы службы занятости SEPE); обходить такие ограничения я не стал, и цифры из них даны «по данным». Расхождения между источниками не сглаживались: там, где две цифры не сошлись, обе названы. Все расчёты («мои расчёты», «моя прикидка») отмечены в тексте. Следует иметь в виду, что среди источников много интересантов: подрядчики (CNC, SEOPAN), девелоперы (APCE), консалтинговые фирмы, продающие отчёты, и профсоюзы. Их заявления приведены как позиция, а не как измерение. Выпуск IPCO за август 2026 года на 14 октября в открытом доступе не найден, и статья не учитывает его.

Источники и литература

Все страницы открыты в период 3–14 октября 2026 года. Отметка «не по оригиналу» означает, что первоисточник целиком не читался, известно только краткое изложение страницы.

INE. Contabilidad Nacional Trimestral, II кв. 2026, окончательные данные, 25.09.2026: https://www.ine.es/dyngs/Prensa/CNTR2T26.htm (предварительная оценка от 30.07.2026: https://www.ine.es/dyngs/Prensa/avCNTR2T26.htm).
INE. Índice de Producción de la Construcción (IPCO), июль 2026, 14.09.2026: https://www.ine.es/dyngs/Prensa/IPCO0726.htm; январь 2026, 13.03.2026, ноту о несопоставимости рядов см. здесь: https://www.ine.es/dyngs/Prensa/IPCO0126.htm.
Eurostat. Production in construction, 18.09.2026: https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-euro-indicators/w/4-18092026-ap (таблица прочитана не по оригиналу).
Banco de España. Временная приостановка таблицы 23.10 индексов производства: https://www.bde.es/wbe/es/estadisticas/temas/estadisticas-economicas-generales/anuncios-estadisticas-economicas-generales/suspension-temporal-de-la-estadistica-indices-de-produccion-de-la-industria-de-la-construccion-cuadro-2310.html.
INE. DIRCE, 01.01.2025: https://www.ine.es/dyngs/Prensa/DIRCE2025.htm; таблицы: https://www.ine.es/dyngs/Prensa/DIRCE2025.pdf.
INE. IPV, II кв. 2026, 07.09.2026: https://www.ine.es/dyngs/Prensa/IPV2T26.htm.
ITeC. Euroconstruct, лето 2026: https://en.itec.cat/services/market-research/euroconstruct-report-summary/. Вторичное изложениеы: Alimarket (https://www.alimarket.es/construccion/noticia/427890/la-construccion-perdera-impulso-en-espana-durante-2027-y-2028), irehabitae, Interempresas (оба 18–26.06.2026). Примечание: сеть институтов, не независимый орган; допущения не видел.
DBK / Informa, через Revista Corporate: https://www.revistacorporate.com/253575/el-valor-de-la-produccion-en-la-construccion-supera-los-180-000-millones-de-euros-en-2025-un-75-mas (не по оригиналу; частная оценка).
MIVAU. Observatorio de Vivienda y Suelo, бюллетень: пресс-релизы 04.05.2026 (https://www.mivau.gob.es/el-ministerio/sala-de-prensa/noticias/lun-04052026-1329) и 22.07.2026 (https://www.mivau.gob.es/el-ministerio/sala-de-prensa/noticias/mie-22072026-1057).
Idealista. Визы 2025, 27.02.2026: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/construccion/2026/02/27/886526-los-visados-de-obra-nueva-rozan-las-140-000-viviendas-en-2025-siguen-siendo; сделки в июле, 30.09.2026: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/09/30/916382-las-compraventas-de-viviendas-caen-a-doble-digito-en-julio-mientras-los-precios; индекс затрат, 10.06.2026: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/construccion/2026/06/10/901068-el-indice-de-los-costes-de-construccion-marca-maximos-historicos; заявление Банка Испании о дефиците, 23.09.2026: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/09/23/915588-el-banco-de-espana-espera-un-deficit-de-mas-de-un-millon-de-viviendas-en-2028 (по сообщению EFE).
CSCAE через El Inmobiliario, 15.09.2026: https://elinmobiliariomesames.com/noticias-inmobiliarias/los-visados-de-viviendas-de-obra-nueva-crecen-un-2136-en-el-primer-semestre-hasta-las-72-056-unidades/ (не по оригиналу).
Infobae. IPCO, 14.09.2026: https://www.infobae.com/espana/2026/09/14/la-construccion-se-hunde-en-espana-suma-siete-meses-de-caidas-y-la-de-edificios-se-desploma-un-352-en-un-ano/; нехватка работников, 07.09.2026: https://www.infobae.com/espana/2026/09/07/la-falta-de-albaniles-y-mano-de-obra-amenaza-al-sector-de-la-construccion-y-pone-en-riesgo-la-produccion-de-viviendas/; торги без заявок, 24.09.2026: https://www.infobae.com/espana/2026/09/24/espana-necesita-vivienda-publica-pero-pocos-quieren-construirla-129-licitaciones-quedan-desiertas-en-2026-y-128-m-sin-adjudicar/; решения правительства, 01.10.2026: https://www.infobae.com/espana/2026/10/01/los-decretos-del-gobierno-se-quedan-cortos-para-resolver-la-crisis-de-vivienda-se-necesitan-mas-casas-protegidas-mas-suelo-y-menos-burocracia/; занятость, 25.01.2026: https://www.infobae.com/espana/2026/01/25/la-construccion-vuelve-a-impulsar-el-empleo-el-sector-supera-los-15-millones-de-ocupados-por-primera-vez-en-15-anos/. Все источники прочитаны не по оригиналу; в части случаев ссылаются на заинтересованные стороны.
OCU, 14.09.2026: https://www.ocu.org/fincas-y-casas/compraventa/panorama-inmobilario/analisis/2026/09/baja-indice-produccion-construccion. Mundiario, 19.09.2026: https://www.mundiario.com/articulo/economia/que-detras-desplome-10-construccion-espana/20260919143005442053.html (позиции CNC и CCOO, обе стороны заинтересованы).
Fundación Laboral de la Construcción: данные EPA и афилиации (09.02.2026, 21.05.2026, 11.06.2026), через её публикации; прочитано не по оригиналу.
BOE. Real Decreto 326/2026, 22.04.2026: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-8872; Moncloa, распределение плана, 28.04.2026: https://www.lamoncloa.gob.es/serviciosdeprensa/notasprensa/vivienda-agenda-urbana/Paginas/2026/280426-reparto-plan-estatal-vivienda.aspx.
El Observador (рейтинг ENR, 22.08.2025): https://www.elobservador.com.uy/espana/acs-ferrovial-acciona-fcc-sacyr-y-ohla-las-50-constructoras-espanolas-mas-internacionales-del-mundo-n6013927 (не по оригиналу).

Термины

Русский	Испанский
Национальная статистическая служба	INE, Instituto Nacional de Estadística
Индекс производства в строительстве	IPCO, Índice de Producción de la Construcción
Центральный реестр предприятий	DIRCE, Directorio Central de Empresas
Обследование рабочей силы	EPA, Encuesta de Población Activa
Валовая добавленная стоимость	VAB, valor añadido bruto
Виза на проект (разрешение архитектурной коллегии)	visado de dirección de obra
Инженерное строительство	obra civil
Девелопер	promotora
Защищённое (социальное) жильё	vivienda protegida
Торги, объявленные несостоявшимися	licitaciones desiertas
Пересмотр цен контракта	revisión de precios
Государственный жилищный план	Plan Estatal de Vivienda
Государственный оператор жилья	CASA 47
Индустриализованное строительство	construcción industrializada
Конфедерация подрядчиков	CNC, Confederación Nacional de la Construcción
Высший совет архитекторов	CSCAE, Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España

Дальше по теме

Продолжение рынка: статья об инфраструктуре, государственных закупках после фондов Next Generation и нежилых сегментах (логистика, офисы, отели). Третья статья серии об энергетике, дата-центрах и реновации. Отдельные статьи об организации отрасли разбирают, кто на самом деле нанимает руководителей проектов.