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La construcción en España: ¿crece o cae?

Panorama del mercado y de la vivienda en 2026: dos conjuntos de datos que no cuadran

Datos a principios de octubre de 2026; la existencia de publicaciones más recientes se comprobó el 14 de octubre. En septiembre, el Instituto Nacional de Estadística (INE) publica dos cifras sobre la construcción. La primera: el valor añadido del sector en el segundo trimestre de 2026 creció un 4,3 % interanual. La segunda: el índice de producción de la construcción de julio cayó un 9,8 % interanual, el séptimo mes seguido de descensos. Las dos cifras salen del mismo organismo con pocos días de diferencia. Las dos describen el mismo sector.

No es una errata ni un fallo de un departamento. Detrás de la discrepancia hay un cambio de metodología, rasgos de los propios indicadores y, quizá, una desaceleración real que por ahora cuesta separar del ruido. El texto analiza qué mide exactamente cada indicador, dónde los datos se contradicen con honradez y qué se desprende de ello para el mayor segmento del mercado, la vivienda. Allí el cuadro es aún más interesante: los precios suben más de un 12 % anual, el déficit se calcula en cientos de miles de viviendas, las licencias marcan récords y las licitaciones públicas de vivienda se quedan a menudo sin una sola oferta.

Casi todas las cifras proceden del INE, del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) y de Eurostat; las que vienen de la prensa o de asociaciones se señalan, igual que las fuentes con intereses propios. Donde faltan datos, se dice sin rodeos.

Índice

La escala: cuánto se construye en España
Tres señales de crecimiento
Una señal de caída: el nuevo índice IPCO
De dónde sale la discrepancia
Quién construye: medio millón de empresas y seis gigantes
Personas y costes
Vivienda: qué significa de verdad la palabra «déficit»
Qué se construye: licencias, inicios, entregas
Los precios suben, las compraventas caen
Por qué la oferta no crece más rápido
Qué hace el Estado
Quién construye la vivienda
Lo que queda abierto

Cómo se verificó · Fuentes · Más sobre el tema

1. La escala: cuánto se construye en España

¿Cómo de grande es el sector? Depende de lo que se cuente. No hay una cifra única, hay varias, y no son comparables entre sí.

Según la estimación de la empresa de estudios DBK (división del grupo Informa, fuente privada), el valor de la producción de la construcción en España fue en 2025 de 181.900 millones de euros, un 7,5 % más que un año antes. La edificación residencial aporta 97.700 millones (+7,3 %); el resto de edificios y construcciones junto con la obra civil, 84.200 millones (+7,6 %). Los ingresos en el extranjero de las constructoras españolas ese año fueron de 63.700 millones de euros (+14,8 %). Es la estimación de una consultora, con su propia definición de «valor de la producción», y estas sumas no se pueden comparar directamente con las cifras del INE.

La estadística oficial dice otra cosa, más modesta. Según las cuentas nacionales del INE (revisión de 2024), el valor añadido bruto de la construcción en 2025 fue de 90.592 millones de euros con un PIB de 1.690.012 millones, es decir, en torno al 5,4 % de la economía. Es un cálculo por valor añadido; en la prensa aparece también el 5,3 %. No es la proporción de la inversión: la formación bruta de capital fijo en construcción (en torno al 10,9 % del PIB según la Fundación Laboral; esta cifra no se comprobó en la fuente primaria) mide otra cosa. La diferencia entre 181,9 y 90,6 mil millones tampoco es un misterio: el valor añadido excluye todo lo que el contratista compra a otros, mientras que el valor de la producción incluye la facturación entera.

Con el empleo ocurre algo parecido: tampoco hay una única respuesta. De eso trata la parte 6.

Conclusión de la parte: el sector es grande por cualquier cuenta, en torno al 5 % de la economía por valor añadido y casi el doble por volumen de negocio. Pero cualquier afirmación del tipo «la construcción en España vale tanto» solo tiene sentido junto con el nombre del indicador.

2. Tres señales de crecimiento

¿Qué indica crecimiento? Tres conjuntos de datos independientes.

Cuentas nacionales. El INE publicó el 25 de septiembre de 2026 los datos definitivos del segundo trimestre: el PIB creció un 2,6 % interanual y el valor añadido de la construcción un 4,3 % interanual y un 1,0 % sobre el primer trimestre. Son 1,3 puntos porcentuales más que el aumento del primer trimestre. En la estimación preliminar del 30 de julio fue +4,1 % (y +0,6 % trimestral), de modo que la revisión fue al alza.

Previsión de Euroconstruct. Es una red de institutos de investigación europeos, representada en España por el instituto catalán ITeC. La previsión de verano, publicada en junio de 2026, da para España un crecimiento de la construcción del 4,3 % en 2025 (estimación), el 3,2 % en 2026, el 2,4 % en 2027 y el 1,8 % en 2028. Por segmentos en 2026: vivienda nueva +5 %, edificios no residenciales +1,5 %, rehabilitación +2,9 %, obra civil +2 %. Un detalle importante: para la obra civil se prevé en 2027 un crecimiento nulo y en 2028 un descenso del 1,9 %. La previsión de la edición de verano resultó inferior a la de invierno (diciembre de 2025: 3,6/3,2/2,2 %), es decir, los propios analistas han revisado a la baja sus expectativas hace poco. Las dos veces se trata de una previsión, no de un hecho, y no se pudieron ver los supuestos del informe: las cifras proceden de dos publicaciones sectoriales sobre el mismo informe.

Licencias y obra iniciada. En 2025 se concedieron 139.016 visados de dirección de obra de vivienda nueva, un 8,8 % más que en 2024 (127.721). Es el mejor resultado desde 2008, cuando hubo unos 265.000. En el primer semestre de 2026, según el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), los visados de vivienda nueva crecieron otro 21,4 %, hasta 72.056. El Ministerio de Vivienda informó de que en el cuarto trimestre de 2025 se iniciaron 34.200 viviendas libres (+14,5 % interanual, el mejor cuarto trimestre desde 2008) y que en el primer trimestre de 2026 se iniciaron 39.196 viviendas (+12,7 %, máximo en 18 años). El presupuesto de los visados de ampliación y reforma de vivienda alcanzó en el trimestre 677,2 millones de euros, el máximo de toda la serie desde 1991.

Para tener una escala: en 2003–2007 se concedían más de 600.000 visados al año. Los actuales 130.000–145.000 son aproximadamente una cuarta parte del máximo de la burbuja. El crecimiento es real, pero parte de una base muy baja.

Empleo. Según la Encuesta de Población Activa (EPA), en el segundo trimestre de 2026 los ocupados en construcción aumentaron en 60.000 en el trimestre. También es una señal de crecimiento, aunque con salvedades: véase la parte 6.

Conclusión de la parte: por valor añadido, previsiones, licencias y empleo, el mercado crece. Dicho de otro modo, todo lo que recoge lo ya ejecutado o intenta evaluar el futuro por las licencias apunta hacia arriba.

3. Una señal de caída: el nuevo índice IPCO

¿Qué muestra la caída? El índice de producción de la construcción, un nuevo indicador del INE llamado IPCO (Índice de Producción de la Construcción).

Las cifras son estas. En julio de 2026 (publicación del 14 de septiembre), la producción de la construcción se redujo un 9,8 % interanual en la serie original. En la serie corregida de estacionalidad y calendario, la caída fue del 13,0 %. Es el séptimo mes seguido de datos negativos. Por segmentos en la serie corregida: edificación −40,9 %, obra civil −4,6 %, actividades especializadas −1,8 %; respecto a junio el índice cayó un 0,3 %. La prensa da cifras algo distintas por segmentos (edificación −35,2 %, actividades especializadas −0,8 %), probablemente de la serie original y no de la corregida, pero es una suposición propia: no se contrastaron en la tabla.

Eurostat, en su publicación del 18 de septiembre, mostró que España en julio registró −0,4 % respecto a junio y −9,7 % interanual (corregido de calendario), uno de los peores valores de la Unión Europea. Solo Hungría fue peor (−12,2 %); en la zona del euro en conjunto, −2,0 %. Por meses, año a año: febrero −23,5 %, marzo −11,6 %, abril −4,3 %, mayo −13,1 %, junio −12,3 %, julio −9,7 %. Son datos de la tabla de Eurostat en exposición ajena.

Otros signos de tensión. La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) dice que muchas empresas absorben por sí mismas el aumento de costes porque los contratos no tienen un mecanismo para trasladarlo al cliente. El sindicato CCOO señala la falta de trabajadores y las malas condiciones laborales. El indicador de clima empresarial en la construcción, según el mismo material, ha empeorado. Tanto los contratistas como el sindicato son partes interesadas, por lo que sus palabras hay que leerlas como una posición, no como una medición.

Una observación aparte, a la que no se presta atención en los titulares. El Banco de España suspendió temporalmente su propia tabla de índices de producción de la construcción precisamente por el cambio de estadística.

Conclusión de la parte: un solo indicador, aunque oficial y reciente, muestra un descenso profundo en la edificación, sobre todo la residencial. Choca con todo lo demás, y el conflicto hay que explicarlo, no silenciarlo.

4. De dónde sale la discrepancia

¿Cuál de las dos respuestas es la correcta? La comprobación mostró que no hay una respuesta definitiva, pero sí varios hechos que cambian mucho el peso de las cifras.

Hecho primero: el IPCO es una estadística nueva. Hasta diciembre de 2025, un indicador análogo (EIPIC) lo llevaba el Ministerio de Transportes. La función se transfirió al INE mediante un convenio del 21 de mayo de 2025. El IPCO se construye a partir de la facturación de las empresas (muestra de unas 3.600 unidades, base 2021), que luego se deflacta para obtener un volumen «físico». La nota del INE de enero de 2026 (publicada el 13 de marzo) dice con claridad: es una ruptura de la serie, las tasas anuales de 2026 son estimativas. En la primera publicación de enero, el índice general desestacionalizado mostró +0,4 % y la serie original −9,9 %: la discrepancia entre dos versiones del mismo mes ya se veía entonces. El INE prevé pasar el IPCO a la nueva clasificación de actividades (CNAE-2025) en marzo de 2028. Una fuente secundaria (Idealista) escribe que las cifras de 2025 y 2026 se construyen combinando datos de ambas estadísticas y que las tasas anuales plenamente comparables aparecerán solo a partir de enero de 2027. Esa frase con ese plazo no se encontró en la propia nota del INE: el plazo queda como palabras de la prensa.

Hecho segundo: los indicadores miden cosas distintas. El valor añadido es la producción menos el consumo intermedio en las cuentas nacionales. El IPCO es la facturación de las empresas dividida por un índice de precios. Las licencias y los inicios, es decir, los visados y los datos del ministerio, no tratan en absoluto del volumen de obra ejecutado, sino de lo que se construirá más adelante. Entre el visado y la entrega pasan años, y una parte de los proyectos no llega a ejecutarse.

Hecho tercero: discrepancias dentro del propio IPCO. Una caída de la edificación del 35–41 % anual con un aumento de los inicios de vivienda del 12–21 % parece una imposibilidad aritmética si se mira el mismo periodo. Pero los periodos están desplazados: el inicio de una obra en el primer trimestre no significa volumen de trabajo en julio, y la facturación del contratista en julio depende del calendario de pagos y de la aceptación de las obras.

Ahora, las hipótesis. Son propias; las fuentes no las nombran de forma expresa.

Primera: la comparación año con año se hace con una base estimada del año pasado. Si la base se calculó por defecto o por exceso, toda la cifra queda distorsionada. De forma indirecta, a favor de esta versión hablan los saltos bruscos entre meses: −23,5 % en febrero y −4,3 % en abril se parecen poco a un cambio gradual de la economía real. Pero es solo un indicio indirecto.

Segunda: la deflactación. Si la facturación a precios corrientes crece más despacio que el índice de costes, el volumen «físico» resulta menor. El índice de costes alcanzó en 2026 máximos (parte 6), y si se usa como deflactor, el volumen real puede estar subestimado.

Tercera: una desaceleración real. Costes, falta de trabajadores, fin de los fondos europeos Next Generation, fallos en las licitaciones regionales. Nada de esto excluye los dos primeros puntos, y los efectos pueden sumarse.

Cuál de las versiones está más cerca de la verdad, con los datos disponibles no se puede determinar. Si la respuesta fuera inequívoca, se habría escrito en el primer párrafo.

Conclusión de la parte: lo más seguro es leer el mercado como «en crecimiento según los indicadores adelantados y poco claro según la producción actual». Cuando el INE publique más meses de la nueva serie y, quizá, revise la base, el cuadro puede cambiar en cualquier dirección. La publicación de agosto se espera a mediados de octubre; el 14 de octubre todavía no estaba en fuentes abiertas.

5. Quién construye: medio millón de empresas y seis gigantes

¿Cómo está estructurado el sector por tamaño de empresa? La estructura está muy sesgada.

Según el Directorio Central de Empresas del INE (DIRCE) a 1 de enero de 2025, en la construcción operaban 389.146 empresas, el 11,8 % de todas las empresas del país. De ellas, 207.743 sin asalariados (53,4 %, en esencia autónomos) y 108.243 con uno o dos trabajadores (27,8 %). Juntas, las estructuras de hasta dos trabajadores son el 81,2 % del sector. Otras 35.474 empresas tienen de 3 a 5 trabajadores, 16.409 tienen de 6 a 9, 12.388 tienen de 10 a 19 y 8.889 empresas tienen 20 o más.

El otro polo: el ranking de la revista ENR (Engineering News-Record) con datos de 2024, publicado en agosto de 2025, incluye entre los cincuenta contratistas más internacionales del mundo a seis grupos españoles. ACS está en el primer puesto mundial, con unos 46.700 millones de dólares de ingresos en el extranjero, casi el 92 % de todos sus ingresos. Ferrovial es el 12.º (9.200 millones), Acciona, el 15.º (unos 7.100 millones), después FCC (27.º), Sacyr (34.º) y OHLA (42.º). Un titular de El Economista de mayo de 2026 afirma que las grandes constructoras españolas obtienen ya en el extranjero el 84 % de sus ingresos; la página no se pudo abrir, así que es solo un titular. Salvedad: la proporción de ingresos «en el extranjero» de ACS depende de cómo esté organizado el holding, y esos detalles no se comprobaron.

En medio, entre las microempresas y los gigantes, está el segmento intermedio, y de él esta parte casi no tiene datos. Cómo está organizado se analiza aparte (artículos sobre la organización del mercado y los tipos de empleador).

Conclusión de la parte: las palabras «constructora española» pueden significar tanto una cuadrilla de dos personas en Málaga como un holding internacional cuyos ingresos principales están fuera del país. Trabajar en una empresa así no significa necesariamente trabajar en obras españolas.

6. Personas y costes

¿Cuánta gente trabaja en el sector y cuánto cuesta construir? Las dos preguntas resultan sorprendentemente resbaladizas.

Empleo. No hay una cifra «correcta» única, porque las distintas fuentes cuentan cosas distintas en periodos distintos.

EPA, media de 2025: 1.530.002 ocupados (el 6,9 % de todos los ocupados, +4,5 %); de ellos, 1.148.539 asalariados y 381.464 autónomos (Fundación Laboral, 21/05/2026).
EPA, cuarto trimestre de 2025: 1.559.300 (+5,4 % interanual; Fundación Laboral, 09/02/2026).
Afiliación a la Seguridad Social, mayo de 2026: 1.466.221 (+5 % sobre mayo de 2025). Desde el 1 de enero de 2026, con la nueva clasificación (CNAE-2025), la actividad de promoción inmobiliaria quedó excluida de la construcción, por lo que las comparaciones anuales están distorsionadas.
Las cifras de 1,698 millones (Ministerio de Vivienda, cuarto trimestre de 2025) y de unos 1,58 millones (DBK, primer trimestre de 2026) no se encontraron en otras fuentes comprobadas: su origen no está confirmado y en el artículo no se usan como hecho.

La diferencia entre la EPA y la afiliación se explica sin dificultad: la EPA es una encuesta que incluye a todos los autónomos, y la afiliación es un registro. Un detalle revelador: según materiales de Infobae, casi una cuarta parte de los ocupados del sector son extranjeros (a finales de 2025, 243.480 trabajadores extranjeros en el régimen general y más de 73.000 autónomos extranjeros). Para el mercado laboral es un hecho importante, pero aquí se habla de trabajadores, no de directores de proyecto; para ellos los datos son otros.

Falta de personas. En las publicaciones, sobre todo de asociaciones, se repite que la gran mayoría de las vacantes se cubren con dificultad: la distribución es 79,3 % difícil de cubrir, 18,6 % no se cubre en absoluto, 2,1 % sin dificultad. Pero es la exposición de un informe del servicio de empleo SEPE, y el ámbito (toda la economía o la construcción) no está indicado en la fuente, así que «el 80 % de las vacantes en construcción no se cubre» no puede usarse como hecho. La fuente primaria del SEPE estaba cerrada al acceso automático y no se intentó sortear la prohibición. La edad media de los trabajadores supera los 45 años, las mujeres son el 11,5 % de los ocupados y el 22 % se jubilará en la próxima década. Son datos de asociaciones interesadas (CNC, APCE) y del servicio de empleo; la metodología de las encuestas no se comprobó.

Costes. Idealista informó en junio de 2026 de que el índice de costes de la construcción en abril alcanzó los 124,1 puntos (+3,5 % interanual), por primera vez por encima de 124 desde el inicio de la serie en 2005, y que desde el inicio de la serie los costes han subido en torno a un 67 %. A partir de aquí empieza la confusión. La serie la lleva el Ministerio de Transportes, el Banco de España la retransmite y en esa transmisión se perdió la autoría; según un agregador que repite la serie de Transportes, abril de 2026 es 123,7 y julio, 124,9; la serie del Banco de España con base 2021 da para junio 123,59. La discrepancia 124,1 / 123,7 / 123,59 no está explicada: series, bases o revisiones distintas, y la tabla primaria de Transportes no se abrió. Una comparación con el «máximo desde 2005» sin indicar la base no es correcta. Además, las asociaciones del sector hablan de una fuerte subida de los precios de los materiales: productos bituminosos +14,3 %, aluminio +23,5 %, acero +8,4 %, cemento +7,8 % interanual (según Xataka), y la asociación ANCI cita una subida del betún y la energía del 47 % entre enero y mayo de 2026. Estas cifras no se comprobaron en las fuentes primarias; divergen mucho del índice general. Aun así, la dirección es clara.

Euroconstruct señalaba en diciembre de 2025 que España se había beneficiado de la «estabilidad de costes» frente a sus vecinos, y en junio de 2026 citó como riesgo principal los contratos públicos de precio fijo sin revisión. Los titulares de los resultados de búsqueda informan también de un aumento de los costes laborales del 7,5 % en el primer trimestre de 2026; el texto en sí no se abrió.

Conclusión de la parte: en el sector hay en torno a millón y medio de personas, y faltan, al menos según las asociaciones. Los costes suben, pero cuánto depende de la serie elegida, y eso importa: un contratista con precio fijo en el contrato nota la subida de materiales y mano de obra concretos, no la del índice general.

7. Vivienda: qué significa de verdad la palabra «déficit»

¿Cuánta vivienda falta? La vivienda es el segmento mayor: según la estimación de DBK, en torno al 54 % del volumen de producción del sector (97,7 de 181,9 mil millones de euros en 2025). Por eso de lo que ocurra con la vivienda depende buena parte del trabajo de contratistas, promotores e ingenieros. Y la palabra principal del debate de la vivienda, «déficit», resulta ser una magnitud calculada, no un hecho medido.

Esto es lo que se sabe. El Banco de España, en la presentación de su informe anual el 18 de junio de 2026, citó la diferencia acumulada desde 2021 entre el número de viviendas terminadas y el aumento neto del número de hogares: unas 750.000 viviendas (en la prensa aparece 755.000, es la misma estimación con otro redondeo). Es la suma de 2021–2025. Según Infobae del 1 de octubre, en el periodo se construyeron 474.000 viviendas con 1,207 millones de hogares nuevos; para cerrar la brecha harían falta unas 330.000 viviendas al año durante cinco años.

La subgobernadora del Banco de España, Soledad Núñez, dijo el 23 de septiembre de 2026 en el Forbes Economic Summit que en 2028 el déficit superará el millón de viviendas (son 755.000 más unas 300.000 de 2026–2028). Es una información de la agencia EFE a través de Idealista; no se encontró el documento con los supuestos de la previsión y, por la búsqueda, no está publicado. Otras estimaciones, más abajo: por ejemplo, elEconomista escribió en marzo de 2026 de un déficit de «más de 600.000».

Por qué hay que tomar la cifra con cautela. El déficit depende de cómo se formen los hogares (migración, tamaño de la familia, jóvenes que se quedan con sus padres), de cuánta vivienda está vacía o se usa como turística y de la elección del año base. La dispersión entre 600.000 y 750.000 y el salto a «más de un millón en 2028» muestran cuán sensible es la estimación a los supuestos. El Banco de España, además, observó que los precios reales de la vivienda han alcanzado niveles comparables a los de 2005, es decir, al auge de la burbuja anterior; pero la cita no se consultó en el original.

Conclusión de la parte: la falta de vivienda en España es real según todas las estimaciones, pero su tamaño depende del método de cálculo. Es un terreno donde «cualquier cifra exacta» dice más del método que de las viviendas.

8. Qué se construye: licencias, inicios, entregas

¿Crece la oferta? Crece, pero de forma muy irregular, y las distintas estadísticas miden etapas distintas.

Tres peldaños del camino de la idea a la casa y los datos correspondientes:

Etapa	Indicador	Valor	Fuente
Proyecto y permiso	Visados de vivienda nueva, 2025	139.016 (+8,8 %)	Ministerio de Transportes y arquitectos, a través de Idealista, 27/02/2026
Proyecto y permiso	Visados de vivienda nueva, primer semestre de 2026	72.056 (+21,4 %)	CSCAE, a través de El Inmobiliario, 15/09/2026
Inicio de obra	Viviendas iniciadas, primer trimestre de 2026	39.196 (+12,7 %)	MIVAU, 22/07/2026
Inicio de obra	Vivienda libre, cuarto trimestre de 2025	34.200 (+14,5 %)	MIVAU, 04/05/2026
Terminación	Viviendas terminadas, primer trimestre de 2026	30.695 (de ellas 5.215 protegidas y 25.480 libres)	MIVAU, 22/07/2026

La suma de la última fila es propia; la nota de prensa da las partes por separado. No hay datos de inicios y entregas del segundo trimestre de 2026 en el momento de la comprobación; el boletín del ministerio se espera hacia noviembre.

Cómo leer la tabla. El visado se concede para un proyecto, no para una obra, y entre el visado y la entrega pasan años. Comparar los visados de un semestre (72.000) con los inicios de un trimestre (39.000) sin ajustar por periodo y metodología no es posible: son estadísticas distintas, calendarios distintos y definiciones distintas. De la tabla se deduce «crece», pero no «crece tanto».

Cambios regionales por superficie de visados en el primer semestre (CSCAE): Illes Balears +55 %, Aragón +35 %, País Vasco +31 %, Madrid +26 %; Canarias −2,5 %. Como todos los porcentajes sobre bases pequeñas, son sensibles a proyectos grandes aislados.

Otro detalle: de vivienda protegida se terminaron en el primer trimestre 5.215, un 74,9 % más. La prensa lo calificó de máximo desde 2012 y, a la vez, de «apenas unas 5.200 unidades», es decir, un récord sobre un fondo mínimo.

Conclusión de la parte: la oferta a la entrada (visados) crece más rápido que a la salida (entregas), y es un desfase normal del ciclo. Lo inquietante es otra cosa: la producción según el IPCO cae al mismo tiempo. Si los visados realmente se convierten en obras, en algún sitio debería haber un aumento del volumen de trabajo. Si no ocurre, o el índice se equivoca o los proyectos se quedan colgados entre el visado y el inicio.

9. Los precios suben, las compraventas caen

¿Qué ocurre con la demanda? La respuesta es paradójica: los precios de la vivienda suben a un ritmo récord y el número de transacciones cae.

El Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE subió en el segundo trimestre de 2026 un 12,2 % interanual y un 3,4 % respecto al trimestre anterior. La vivienda nueva se encareció un 7,4 % y la usada, un 12,9 %. Crecen más rápido Ceuta (15,2 %), Asturias (15,0 %) y Castilla y León (14,8 %); más despacio, Navarra (9,5 %), el País Vasco (10,0 %) y Cataluña (10,1 %). La prensa escribe que el crecimiento por encima del 12 % se mantiene desde hace año y medio.

Al mismo tiempo, las compraventas bajan. Según los datos de los notarios de julio de 2026 (a través de Idealista, 30/09/2026): 65.395 compraventas (−11,1 % interanual, el séptimo descenso mensual seguido), 36.685 hipotecas (−4,9 %), precio medio de 2.112 euros por metro cuadrado (+7,7 %). Según los datos del INE por inscripción (ETDP, 25/09/2026), las compraventas de julio bajaron un 5,1 % respecto a julio de 2025 (61.417). Las dos estadísticas divergen, pero no se contradicen: los notarios cuentan las escrituras firmadas, el INE, las inscripciones en el registro de la propiedad, y el periodo entre ambas es distinto. Las hipotecas de julio según el INE no se comprobaron.

Una parte de la prensa vincula la debilidad hipotecaria con la subida de los tipos del BCE. Es un titular, no una conclusión comprobada.

Lo que se desprende lógicamente del par «los precios suben, las compraventas caen». Es una señal de un mercado en el que el límite lo ponen la oferta y el acceso al crédito, no la falta de interesados. Si la demanda se agotara, los precios deberían estancarse o caer junto con el número de transacciones. No caen. Se nota también otra cosa: la vivienda usada se encarece casi el doble de rápido que la nueva (12,9 % frente a 7,4 %). La obra nueva no consigue adaptarse a la demanda, y por eso en el precio ganan las viviendas que ya existen. Esta interpretación es propia; las fuentes no la formulan expresamente.

Conclusión de la parte: el mercado de la vivienda hoy no va de falta de demanda. Va de que la obra nueva no puede alcanzarla, y de que la accesibilidad de la vivienda para el comprador disminuye.

10. Por qué la oferta no crece más rápido

¿Qué lo impide? La respuesta se compone de varios puntos, y cada uno está respaldado por los datos en distinta medida.

Costes y producción. La parte 6 mostró que el índice de costes sube y que, según el IPCO, la producción cae. Encuesta de la confederación CNC: en torno al 90 % de las empresas constructoras sufren un impacto medio o fuerte de la geopolítica y el 56 % informa de una reducción de actividad. Idealista atribuye el salto de costes al conflicto en Oriente Medio (energía, combustible, materias primas). La información es sectorial e interesada, pero la dirección coincide con el índice.

Mano de obra. Sobre esto, la parte 6. La formación de un electricista lleva dos o tres años, la edad de los trabajadores aumenta y los extranjeros aportan una proporción notable de los ocupados. Las asociaciones califican la falta de personas como la principal limitación de las reformas (Andimac) y de la construcción de vivienda (CNC).

Suelo y licencias. Las competencias urbanísticas son de las comunidades autónomas, por lo que las reglas son distintas en cada una. La reforma estatal de la ley del suelo, según la prensa, lleva en el Congreso bloqueada unos cuatro años (titular de elEconomista, octubre de 2026). En la Comunitat Valenciana, el 25 de septiembre de 2026 el gobierno aprobó una ley del suelo con licencia simplificada y el 50 % de la superficie edificable para vivienda protegida. Estos puntos son más bien ilustraciones; no hay datos de conjunto sobre cuántos proyectos se quedan atascados en la fase de licencia.

Las licitaciones públicas de vivienda se quedan sin ofertas. La ilustración más reveladora. Según el análisis de la plataforma licitaciones.io con datos de la plataforma estatal de contratación (en la publicación de Infobae del 24 de septiembre), desde principios de 2026 hasta el 21 de septiembre quedaron desiertas 129 licitaciones por un total de 128,5 millones de euros; de ellas, 74 de construcción o rehabilitación (84,6 millones de euros). La proporción de fallidas fue del 10,4 % de las licitaciones resueltas. Hay más en Andalucía (23), la Comunitat Valenciana y Aragón (18 cada una), Castilla-La Mancha (17) y Madrid (11). El caso mayor: 134 viviendas protegidas en Tenerife, 23,9 millones de euros, sin una sola oferta. La Confederación CNC habla de una cifra más amplia: 1.130 licitaciones sin participantes en el primer semestre de 2026, por 707 millones de euros, en todos los tipos de construcción.

La versión del sector es esta: los costes han subido y el precio del contrato es fijo, así que participar no compensa. La versión es verosímil, pero pertenece a una parte que gana dinero con esos contratos. Un detalle importante que es fácil pasar por alto: la proporción de licitaciones fallidas en 2021 y en 2025 fue más o menos la misma (en torno al 10,9 %). Es decir, es un problema crónico, no consecuencia de un choque de 2026. Posibles causas alternativas: presupuestos de salida demasiado bajos, lotes demasiado pequeños, riesgo y plazos de pago, número limitado de contratistas en la región. La revisión de precios en los contratos públicos de obras la ley la admite al año y cuando se ha ejecutado el 20 % del volumen, pero no cubre los gastos generales ni el beneficio y, en la práctica, según la estimación de Euroconstruct, a menudo no se aplica.

Conclusión de la parte: la oferta la frenan a la vez los costes, la falta de personal, el suelo y los contratos complicados del Estado. Para el mercado privado importan más los dos primeros puntos; para el público, los últimos.

11. Qué hace el Estado

¿Qué hace el Gobierno y cuánto cambia el cuadro? Hay muchas medidas, pero por escala todavía son pequeñas frente al déficit.

El Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 (Real Decreto 326/2026, de 22 de abril de 2026, BOE-A-2026-8872) prevé 7.000 millones de euros: 60 % el Estado (4.200) y 40 % las comunidades autónomas (2.800). Un mínimo del 40 % se destina a construcción y adquisición de vivienda nueva, el 30 % a rehabilitación y el 30 % a proteger a grupos y territorios vulnerables. El primer pago de 2026 es de 800 millones de euros. El número total de viviendas del plan no se indica.

Un cálculo aproximado, propio, no oficial. El 40 % de 7.000 millones son unos 2.800 millones de euros en cinco años. Con unos supuestos 150.000–200.000 euros por vivienda, son 14.000–19.000 viviendas en todo el periodo, es decir, en torno a 3.000–4.000 al año, sin contar la cofinanciación privada ni que una parte de los fondos va a compra y no a construcción. Incluso con la corrección por lo grueso del cálculo, el orden de magnitud es visible: el plan es pequeño en sí mismo frente a una estimación de déficit de cientos de miles.

CASA 47, el operador estatal de vivienda, anunció licitaciones para 2.800 viviendas mediante colaboración público-privada en 2026 (1.664 en 2025).

PERTE de industrialización (programa de estímulo de la construcción de vivienda en fábrica): 1.300 millones de euros de fondos públicos a diez años, no un presupuesto anual; objetivo de 15.000 viviendas industrializadas al año al principio y 20.000 al final de la década (según la página del ministerio). La primera convocatoria, de solo 45 millones de euros, aprobada a finales de septiembre; la prensa sectorial habla de «decepción». Otro ejemplo: la fábrica de Cecotec en Valencia, de 100 millones de euros, para 6.000 viviendas al año, con horizonte en torno a 2029. La afirmación de que la proporción de construcción industrial subirá del 4 % al 25 % no se encontró en la página oficial.

Decretos del 29 de septiembre de 2026 (en la publicación de Infobae): prohibición de desahucios hasta 2030, regulación del alquiler de temporada y por habitaciones, limitaciones a las compras por fondos hasta 2028. Son medidas sobre el alquiler y el mercado, no sobre el volumen de construcción; los críticos de CaixaBank Research y de la asociación de promotores APCE señalan que hacen falta suelo y agilizar los permisos. El texto de los decretos en el BOE no se leyó.

Conclusión de la parte: las medidas del Estado se dirigen sobre todo a contener los precios y proteger a los inquilinos, no a acelerar la obra. El único instrumento que aumenta directamente la oferta (el plan y la colaboración público-privada) es pequeño en escala.

12. Quién construye la vivienda

¿Para quién trabajan los contratistas? Para los promotores, y su mercado está fragmentado.

Promotores en España hay unos 800. La cartera de los cinco mayores según la prensa: Aedas, 8.487 viviendas; Metrovacesa, 5.386; Culmia, 4.671; Amenabar, 4.612; Aelca, 4.001; en total, los mayores tienen 231.587 viviendas en 3.672 proyectos hasta 2028. Según el análisis de Brains (septiembre de 2026), los inicios fueron de 56.589 viviendas en 1.469 proyectos; los diez mayores promotores aportan el 17,8 % y los veinte, en torno al 27 %. El mercado está fragmentado: el grueso del volumen lo construyen promotores medianos y pequeños, y para ellos trabajan contratistas medianos y regionales. No hay datos sobre cómo se reparten los contratos por tamaño de contratista ni sobre su margen; es una laguna.

La construcción en fábrica (industrializada), como se ve en la parte anterior, sigue siendo un nicho.

Conclusión de la parte: el mercado de la construcción de vivienda no se reduce a unos pocos grandes actores. Es un conjunto de muchos proyectos pequeños de muchos promotores pequeños, lo que encaja bien con el cuadro de las «389.000 empresas» de la parte 5.

13. Lo que queda abierto

El mercado de la construcción en España en octubre de 2026 parece un sector cuyos indicadores adelantados crecen mientras la producción actual cae, y de uno de ellos el propio estadístico advierte de que la serie no es comparable. No es motivo para ponerse del lado de los optimistas o de los pesimistas. Es motivo para leer con atención qué indicador hay detrás del titular: valor añadido, facturación deflactada, visados, inicios o encuestas a contratistas. Quien elige un solo indicador y construye sobre él una conclusión obtiene o «crecimiento» o «derrumbe», y las dos conclusiones son igual de vulnerables.

Para la vivienda, la lógica es más sólida. La demanda es enorme, los precios suben, las licencias suben, el déficit está reconocido por todas las estimaciones, y aun así nada garantiza que las obras vayan a ser más rápidas. Los costes suben con precios fijos, faltan trabajadores, el suelo se convierte despacio en parcelas y las medidas del Estado son todavía pequeñas. Este mercado se parece a un muelle comprimido que o se estira cuando desaparezca al menos una parte de las restricciones, o seguirá comprimido si el precio del crédito y la subida de costes matan aún más proyectos. Prever qué ocurrirá primero, con los datos disponibles no es posible.

Quedan abiertas varias preguntas. Qué mostrará el IPCO de agosto y de los meses siguientes, y si el INE revisará la base. Cuántos de los 139.000 visados de 2025 se convertirán en obras, y cuándo. Si aparecerá un documento primario con los supuestos de la previsión del Banco de España de «más de un millón en 2028». Qué proporción de las licitaciones de vivienda sin ofertas se explica por los costes y cuál por el pequeño tamaño de los lotes y las condiciones de pago. Y, por último, cuál es el tamaño real del segmento intermedio de contratistas, sobre el que recae la mayor parte de la obra de vivienda: sobre él, en las fuentes abiertas disponibles casi no hay datos.

Cómo se verificó

Todos los indicadores clave de las publicaciones recientes se comprobaron en las páginas del INE, Eurostat, el Ministerio de Vivienda y el BOE. Las demás cifras proceden de publicaciones de prensa y de organizaciones sectoriales, y en el texto se indica cuáles. Una parte de las fuentes primarias está cerrada a la lectura automática (la plataforma de contratación del Estado, las páginas del servicio de empleo SEPE); no se intentó sortear esas restricciones, y las cifras procedentes de ellas se dan «según» sus exposiciones. Las discrepancias entre fuentes no se alisaron: donde dos cifras no coinciden, se citan ambas. Todos los cálculos («cálculo propio», «cálculo aproximado propio») están señalados en el texto. Hay que tener presente que entre las fuentes hay muchas partes interesadas: contratistas (CNC, SEOPAN), promotores (APCE), consultoras que venden informes y sindicatos. Sus declaraciones se presentan como una posición, no como una medición. La publicación del IPCO de agosto de 2026 no se encontró en acceso abierto el 14 de octubre, y el artículo no la tiene en cuenta.

Fuentes

Todas las páginas se abrieron entre el 3 y el 14 de octubre de 2026. La nota «no consultado en el original» indica que el documento primario no se leyó entero y solo se conoce de forma abreviada.

INE. Contabilidad Nacional Trimestral, segundo trimestre de 2026, datos definitivos, 25/09/2026: https://www.ine.es/dyngs/Prensa/CNTR2T26.htm (estimación preliminar del 30/07/2026: https://www.ine.es/dyngs/Prensa/avCNTR2T26.htm).
INE. Índice de Producción de la Construcción (IPCO), julio de 2026, 14/09/2026: https://www.ine.es/dyngs/Prensa/IPCO0726.htm; enero de 2026, 13/03/2026, la nota sobre la falta de comparabilidad de las series, aquí: https://www.ine.es/dyngs/Prensa/IPCO0126.htm.
Eurostat. Production in construction, 18/09/2026: https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-euro-indicators/w/4-18092026-ap (tabla no consultada en el original).
Banco de España. Suspensión temporal del cuadro 23.10 de índices de producción: https://www.bde.es/wbe/es/estadisticas/temas/estadisticas-economicas-generales/anuncios-estadisticas-economicas-generales/suspension-temporal-de-la-estadistica-indices-de-produccion-de-la-industria-de-la-construccion-cuadro-2310.html.
INE. DIRCE, 01/01/2025: https://www.ine.es/dyngs/Prensa/DIRCE2025.htm; tablas: https://www.ine.es/dyngs/Prensa/DIRCE2025.pdf.
INE. IPV, segundo trimestre de 2026, 07/09/2026: https://www.ine.es/dyngs/Prensa/IPV2T26.htm.
ITeC. Euroconstruct, verano de 2026: https://en.itec.cat/services/market-research/euroconstruct-report-summary/. Exposiciones secundarias: Alimarket (https://www.alimarket.es/construccion/noticia/427890/la-construccion-perdera-impulso-en-espana-durante-2027-y-2028), irehabitae, Interempresas (ambas del 18–26/06/2026). Nota: red de institutos, no un organismo independiente; no se vieron los supuestos.
DBK / Informa, a través de Revista Corporate: https://www.revistacorporate.com/253575/el-valor-de-la-produccion-en-la-construccion-supera-los-180-000-millones-de-euros-en-2025-un-75-mas (no consultado en el original; estimación privada).
MIVAU. Observatorio de Vivienda y Suelo, boletín: notas de prensa del 04/05/2026 (https://www.mivau.gob.es/el-ministerio/sala-de-prensa/noticias/lun-04052026-1329) y del 22/07/2026 (https://www.mivau.gob.es/el-ministerio/sala-de-prensa/noticias/mie-22072026-1057).
Idealista. Visados de 2025, 27/02/2026: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/construccion/2026/02/27/886526-los-visados-de-obra-nueva-rozan-las-140-000-viviendas-en-2025-siguen-siendo; compraventas de julio, 30/09/2026: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/09/30/916382-las-compraventas-de-viviendas-caen-a-doble-digito-en-julio-mientras-los-precios; índice de costes, 10/06/2026: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/construccion/2026/06/10/901068-el-indice-de-los-costes-de-construccion-marca-maximos-historicos; declaración del Banco de España sobre el déficit, 23/09/2026: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/09/23/915588-el-banco-de-espana-espera-un-deficit-de-mas-de-un-millon-de-viviendas-en-2028 (según EFE).
CSCAE a través de El Inmobiliario, 15/09/2026: https://elinmobiliariomesames.com/noticias-inmobiliarias/los-visados-de-viviendas-de-obra-nueva-crecen-un-2136-en-el-primer-semestre-hasta-las-72-056-unidades/ (no consultado en el original).
Infobae. IPCO, 14/09/2026: https://www.infobae.com/espana/2026/09/14/la-construccion-se-hunde-en-espana-suma-siete-meses-de-caidas-y-la-de-edificios-se-desploma-un-352-en-un-ano/; falta de trabajadores, 07/09/2026: https://www.infobae.com/espana/2026/09/07/la-falta-de-albaniles-y-mano-de-obra-amenaza-al-sector-de-la-construccion-y-pone-en-riesgo-la-produccion-de-viviendas/; licitaciones sin ofertas, 24/09/2026: https://www.infobae.com/espana/2026/09/24/espana-necesita-vivienda-publica-pero-pocos-quieren-construirla-129-licitaciones-quedan-desiertas-en-2026-y-128-m-sin-adjudicar/; decisiones del Gobierno, 01/10/2026: https://www.infobae.com/espana/2026/10/01/los-decretos-del-gobierno-se-quedan-cortos-para-resolver-la-crisis-de-vivienda-se-necesitan-mas-casas-protegidas-mas-suelo-y-menos-burocracia/; empleo, 25/01/2026: https://www.infobae.com/espana/2026/01/25/la-construccion-vuelve-a-impulsar-el-empleo-el-sector-supera-los-15-millones-de-ocupados-por-primera-vez-en-15-anos/. Todas las fuentes se leyeron sin consultar el original; en algunos casos citan a partes interesadas.
OCU, 14/09/2026: https://www.ocu.org/fincas-y-casas/compraventa/panorama-inmobilario/analisis/2026/09/baja-indice-produccion-construccion. Mundiario, 19/09/2026: https://www.mundiario.com/articulo/economia/que-detras-desplome-10-construccion-espana/20260919143005442053.html (posiciones de CNC y CCOO, ambas partes interesadas).
Fundación Laboral de la Construcción: datos de la EPA y de afiliación (09/02/2026, 21/05/2026, 11/06/2026), a través de sus publicaciones; no consultado en el original.
BOE. Real Decreto 326/2026, 22/04/2026: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-8872; Moncloa, reparto del plan, 28/04/2026: https://www.lamoncloa.gob.es/serviciosdeprensa/notasprensa/vivienda-agenda-urbana/Paginas/2026/280426-reparto-plan-estatal-vivienda.aspx.
El Observador (ranking ENR, 22/08/2025): https://www.elobservador.com.uy/espana/acs-ferrovial-acciona-fcc-sacyr-y-ohla-las-50-constructoras-espanolas-mas-internacionales-del-mundo-n6013927 (no consultado en el original).

Más sobre el tema

Qué ocurre después de los fondos europeos, en infraestructuras, contratación pública y edificación no residencial: «Después de los fondos europeos». El tercer artículo de la serie, sobre energía, centros de datos y rehabilitación: «Anunciado y construido». Quién emplea de verdad a los directores de proyecto y qué pasa en el segmento intermedio: «Quién construye en España».